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“包租婆”频涨商铺租金 服装品牌商存隐忧2012年07月21日18:03
中广网北京7月21日消息 据经济之声《天下公司》报道，在不少公司纷纷发布中报业绩的时候，大众休闲服饰品牌森马发布了中报业绩修正公告，预计今年上半年实现盈利2.41亿到2.84亿元，同比下降35%-45%，而原定的净利润下降幅度是0-30%。同样，高中档男装希努尔也下调了业绩预期，净利润增长从20%到50%，下调为0到20%。
服装行业利润萎缩 租金成本上涨成重要原因
对于业绩的修正，森马服饰解释说，一是受宏观经济增长放缓、终端渠道成本上涨、市场竞争加剧等因素影响，二是过季商品库存增加，三是公司营销网络建设项目正处于投入期，加上产品研发、推广等，经营费用增长较大。
希努尔则表示，公司营销网络终端扩张加快，店铺租赁、折旧、销售人员工资等费用增加，新增加的终端目前还处于培育期。
作为营销终端的重要组成部分，商铺的租金近年来节节攀升，国内服装品牌商的运营能力已经受到了极大考验，业绩下滑的隐忧开始弥漫整个服装行业。
随着一线城市的中心商圈不断更新换代，以及国际时尚品牌和奢侈品牌逐渐涌入国内一线城市，国内的优质商铺更显得供不应求。
根据中国购物中心产业资讯中心的最新调研结果，去年，全国106个城市的2812家购物中心租金上涨幅度不低于20%，二、三线城市的涨幅更是超过了北上广深。其中，只有357家属于优质资源，很受各大品牌青睐，这些优质商铺去年的租金上涨甚至超过30%。我爱我家副总裁胡景晖介绍说，商铺供应量的减少是造成租金上涨的重要原因之一。
胡景晖：主要还是跟宏观经济和消费的逐步活跃，包括由于住宅价格偏高导致的商业地产的供应量减少有关，2011年的商铺的供应量比2006年基本减少了一半。
单就北京地区来看，DTZ戴德梁行最新发布的统计报告显示，今年第一季度，北京市购物中心的租金保持稳中有升的状况，部分核心区的高端项目依然一铺难求。其中，北京东方广场还是保持全市最高租金水平，首层租金范围大约在每月每平方米2600元到3500元。21世纪不动产北京商业地产执行董事吴疆表示，这是因为有更多的投资进入了商业地产。
虽然租金已经连年上涨，但国际品牌的密集入驻，使北京、上海等城市对于优质零售物业，尤其是核心商圈可供开旗舰店的地段需求持续上升。就在今天，LV中国规模最大的专卖店还在上海恒隆广场高调开业。业内预计，这些顶级商圈的租金短期不会迅速上涨，但中期来看，依然有不小的增长潜力。
"原来从投资住宅的然后大量的去来投资这种商业，尤其是核心地段的这种商业都在试图购买或者整租在核心地段中的商业，所以也推高了整个的商业的租金。"
专家：品牌商的经营能力更重要
利润跑不赢商铺租金上涨的巨大压力，已经成为品牌商被迫撤离一线商圈的重要因素之一。之前，太平洋百货在北京的两家门店被迫关门，耐克在上海的南京路直营门店因为物业原因关闭，美邦服饰位于淮海路核心商圈的旗舰店最终也以关门收场。
业内分析，一方面租金上涨，另一方面零售商还要面对同行的激烈竞争，不敢轻易把上涨的租金转嫁给消费者，这样的结果就是压缩自己的利润空间。瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿表示，即便一些品牌商的销售额增加，也跟租金上涨带来的成本增加有关。
李睿：通胀引起的这种成本的这种增加，原材料的成本，商家的这种销售它的增长一部分是因为他可能卖得好了，另外一部分也是因为他的成本增高了，当然还有人工等等，上涨也是其中的一个原因。
如今，面对门店租金大幅上涨，不少服装品牌商除了选择亏本经营之外，只能关店重新选址开张。但优质商铺的稀缺以及高额租金，让重新选址开张的前景并不明朗。李睿认为，品牌商的经营能力才是更重要的。
李睿：如果说商场经营得不好，还想提租金的话基本上是不太可能的，因为有些商场我了解到已经不是租金是否提升的问题了，经营不好的情况下商家是要闹事的，而且基本上是要降租才能保持一个相对性和稳定性，所以核心还是在于经营能力。
业内分析，国际品牌经过较长时间的历史沉淀，门店管理的标准化程度明显高于中国。目前ZARA等国际品牌的商铺每平方米销售金额已经达到5万元，而目前，美邦平均在2万元，森马在1.3万元，仍有相当大的差距。
因此，服装品牌商需要改善靠大规模扩张发展的模式，提高单店盈利，进行精细化管理。森马服饰表示，今年下半年开始将严格控制门店扩张、市场营销等方面的费用开支，精简机构人员，同时有效推动加盟商渠道库存消化。
自2004年以来，大部分服装企业开始步入扩张轨道，随着不少门店租赁合同逐步到期，不少服装品牌商开始布局商业地产，采用自购物业战略打通上下游，寻求转型。据了解，七匹狼在2007年至2011年间，曾在全国各地购买了29处商铺；2009年前8个月，美邦服饰就购入超过39处商铺。
国内服装行业面临个性化发展困局
除了租金上涨之外，服装行业面临的发展困局还是很多的，其中原因是什么呢？
嘉宾袁元：租金上涨肯定是服装行业现在面临的一个发展的困局之一。另外，服装行业对创意、设计要求得会更高一些，大家都开始强调个性。
过去中国的服装优势在于什么？在于大规模的、加工化的、批量化的优势，但是现在的服装行业对批量化的要求已经完全变了。所以尤其是过去批量化大规模加工的中国中小品牌完全不会适应新的服装业的发展。
有人认为商铺的成本上涨给了高端的品牌机会，所以导致一些中低端的服装品牌没有生存的空间。
袁元：我觉得商铺成本的上涨是导致中小服装品牌商会垮掉的重要的因素之一，但是它不是绝对的。更多的是诸多因素的合力结果。
眼下三四线城市的商铺价格在迅速的上涨，一线二线的城市现在市场已经非常饱和了，需要向三四线城市蔓延，但是三四线城市的价格也开始飙涨了，这是否由于一二线城市的影响呢？
袁元：我觉得这个因素是存在的，但是三四线城市的商铺价格为什么会有这么快的上涨？更多是因为一二线优质商铺的投资收益比非常高，使得大家都在寻找下一个投资的机会。
我个人认为在未来的三到五年内，商业地产会出现放量，因为去年住宅开始限购，很多房地产商把注意力转向了商业地产，到时候价格继续上涨的趋势能不能得到缓解，就要看当时的市场的表现了。
幽梦初醒 发表于 2012-7-27 14:32 static/image/common/back.gif
很好，谢谢你啊，辛苦了~~
不客气，谢谢您留言
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