新鸿基217亿上海夺地 成4年来全国总价地王
根据上海市规划和国土资源管理局7月19日发布的预申请公告，地处徐家汇城市副中心的徐家汇中心项目地块出让面积为99188.80平方米，建筑面积为58.42万平方米，起始总价为175.26亿元，用途为商办、餐饮旅馆业用地。据此计算，新鸿基竞得的这块地的楼面单价为37264.6元/平方米。网易财经9月5日讯 今日，沪上总价地王的名号正式易主。溢价24.21%，楼板价37264元/平方米，起始总价高达175.26亿元的徐家汇中心地块最终被新鸿基以217.7亿夺得。这也成为继广州亚运城地块后，4年来全国总价最高的地王。据了解，该地块的后续开发也将由新鸿基独自开发，不会引入合作伙伴。在整个竞拍过程中，港资房企成为了主角，从一开始的4家有效预申请人，到现场竞价的新鸿基和九龙仓—恒基联合体，均为港资房企。鏖战120余轮9月5日9:30，在南泉北路的上海土地交易中心挂牌交易正式开始，九龙仓—恒基联合体竞买证书001号为1号号牌，新鸿基002竞买证书002号为3号号牌，两家预申请人竞争激烈，双方均举牌快速，显得胸有成竹，半个小时经过120余轮举牌，最终，新鸿基在报出217.7亿的价格后，对方没有再举牌。根据出让公告，该地块位置覆盖了徐家汇街道57、150、151街坊，总面积为99188.8平方米，总建筑面积为58.4万平方米，包含40万平方米的办公和18.4万平方米的商业及宾馆。此外，该项目中还有地下12万平方米的商业。建成后，徐家汇中心将成为一站式国际时尚商圈，项目分为办公、五星级酒店、公寓式酒店、商业、文化娱乐五种功能形态，其中，约380米的超高层主塔楼并有望成为浦西第一高楼。作为上海核心绝版地块，徐家汇中心地块入市17年曾三次易主。早在1995年，韩国大宇和徐汇商城曾共同出资成立上海大宇，计划再次建造浦西第一高楼，但因亚洲金融危机，在闲置多年之后，上海大宇决定出让该地块股权。2005年，徐汇区政府收回该地，上实城开旗下的上海城开受让该地块的部分股权，获得部分开发权，并曾一度高调宣布在该地块打造“徐家汇中心”。但项目却一直没有动工。之后，上实控股通过收购，取得了徐家汇中心项目的控股权。颇为遗憾的是，上实并未独自启动徐家汇中心项目，2013年5月19日，上实发布公告称，已与徐汇区规划和土地管理局达成协议，将徐家汇中心的地块置换为滨江四幅地块。几经转手却并未如愿，徐家汇中心项目再度回到了挂牌出让的起点。而在17年后，其身价也已经不是普通房企所能望其项背的了。据不完全统计，2009年以来，全国出让的超出200亿元的地块仅有两幅。2010年1月，广州亚运村地块拍出了255亿的地价，由富力、雅居乐、碧桂园三家联合体竞得；2010年9月，中冶置业以总价200.34亿元竞得南京下关区两幅相邻巨无霸地块。显然，徐家汇中心地块已经在地王历史上留下了浓墨重彩的一笔。港资房企表现抢眼作为未来的浦西国际时尚商圈，徐家汇中心地块对竞拍方的资质提出了非常高的要求。而从参与的申请人和最终的竞得方来看，港资房企表现抢眼。网易财经注意到，在预申请期间，该地块共接受了18人次的咨询，有效预申请人共4人，皆为港资背景开发商。最终太古地产和怡和置地联合体在公告发布后提交了退出申请。留下了新鸿基和九龙仓—恒基联合体最后竞逐。“对于企业来讲，如果后续没有充裕的现金流或融资渠道支持这个项目的发展，有可能会导致这个项目的开发周期拉长，项目开发、建设进度受阻。”张宏伟对网易财经表示。事实上，217.7亿的地块成交总价，加上开发成本，至少也要有300亿的资金方可支持这个项目在未来3-5年内开发完毕，后续还有持有运营期间的市场培育期的各项成本费用，这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。“从资金实力对比来看，大陆的房企并不比港资差。”张宏伟表示，如果上半年楼市形势继续维持，2013年全年，龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。千亿房企的数量，有望从去年的4家，增长至7家。恒大、中海，甚至万达与碧桂园等，都有可能在今年冲击千亿军团。而港资房企来讲，很少有那么大规模的。但是，对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度，千亿军团的房企似乎落后了一步。如此高价的地块对于每一个开发商来讲都不是一件简单的事情，或许部分开发商对于这么大体量的物业还存在一定经营风险的担忧，在这方面，港资房企似乎做得更好。张宏伟介绍称，对于港资企业来讲，其拿地选择目标就仅仅局限于市中心优质地块，擅长于高端物业的开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发，毫无疑问，这些优势成为他们首先向“徐家汇中心项目”等市中心优质地块抛绣球的重要原因。克而瑞价格中心分析师解思捷表示，徐家汇中心地块属于大面积整体出让且要求地下空间与轨道交通衔接，这正是港资企业所擅长。新鸿基在上海陆家嘴 (600663)的国金中心和在香港中环的IFC已经成为两大商圈的地标项目。除了开发能力外，港资房企在筹措资金上的能力也更为突出。“内地的房企往往把房地产信托作为短期融资的手段，但港资房企通过信托形式运作，意在中长期实现投资回报。”张宏伟介绍。或出阶段性收紧措施地王的出现绝不是偶然，今年以来，整个土地市场已经呈现出爆发式回暖的格局。同策咨询研究中心统计数据显示，截至8月18日，上海今年土地出让金已突破千亿大关，达1110.16亿元，超过去年全年土地出让金总金额。前7月，沪土地出让金额同比增长313.44%；平均溢价率则为31.31%，接近去年16.69%的两倍。在“卖地潮”风起云涌的2010年，上海土地市场总计成交1523.7亿元，现在看来，这个历史纪录被突破只是时间问题。同策咨询研究部总监张宏伟认为，在市场基本面逐步好转的过程中，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等这些龙头开发企业看好这些地块的推出，一定程度上会导致“地王”现象的集中出现。从趋势来看，优质土地资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着土地市场集中度的提高而逐渐提高。除此之外，徐家汇中心地块的一个附加条件颇有意味。按照要求，徐家汇中心项目的开工时间为“交地后12个月内”；竣工时间为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”。这就意味着，新鸿基必须迅速开发，不能有囤地的打算。对此，张宏伟表示应该问题不大。徐家汇中心项目等“地王”项目的开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。回顾过去的地王，要么像央企地产企业那样拥有充裕的现金流作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信、境外融资等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿“地王”，也是大型开发企业不会盲目退地的基础。当前，以龙头开发企业为主的企业，无论在融资渠道还是市场份额占有上均有比较大的资金周转能力及市场优势，因此，这些企业一旦获得市中心优质地块“地王”就难说再有退地的市场风险。“徐汇区中心项目地王出现，可能会引起政府的注意，土地市场已经热起来了，房价反弹的风险比较大，所以很有可能会针对一线城市局部过热区域，出台阶段性的收紧措施。”张宏伟表示。同时，也会让监管层对于房企再融资再度比较谨慎，极有可能让房企再融资延后考虑。（赵婷）
http://img1.cache.netease.com/catchpic/E/E8/E8E6F3EAE892EFB336EB2D3E055CC5F9.png图说：徐家汇中心项目地块信息。图片来源：公开信息本文来源：网易财经 作者：赵婷
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