学生上网课，学生公寓还有人住吗？北美地产
早上一起来，看到地产学堂一个微信群里就有人抛出话题，学生公寓投资还能做吗？学生都上网课的话，学生公寓还有人租吗？留学生都来不了了，还有市场吗？http://picture01.52hrttpic.com/image/infoImage/202006/15/A1591706650972.png?720x457
2020年的每一天，我们似乎都在见证历史。百年不遇的新冠疫情席卷全球，美国感染人数超过200万；股市熔断数次后美联储全力托底，竟V型反弹接近新高；
房地产出租房板块得益于政府的补助，收租情况好于预期，然而商业地产中的零售业却遭受重创，预测2020年会有25000个商店关门。
不得不承认，新冠疫情对美国经济的打击是显著的，而它对地产投资的影响，也不同于以往的经济危机。
曾经最抗经济衰退的香饽饽——学生公寓，这次受到疫情的影响，会经受极大的考验。
学生公寓现金流稳定，收益高，向来以最抗经济危机著称。比如2008 年的金融危机，在房地产市场大跌时，学生公寓却十分坚挺、受到的波及很小。
因为在经济不景气的时候，很多人选择回到学校去充电、重新投资自己，所以学生公寓的需求反而上升了。正是得益于现金流稳定，回报率高的属性，这几年很多地产投资基金也纷纷进入这个领域。
疫情前，学生公寓还是香饽饽，基本上都是满租，我在费城建的学生公寓，这么多年从来没有去过，每个月支票按时进账。
我记得疫情前我们在关注 USC和 UCLA附近的旧房子，计划推到重建学生公寓，刚上市场一个小时，打电话过去出offer 就已经 pending了。很多好的listing 内部就消化了。
这次受到疫情的影响，学校9月还会按时开学吗？是否会改成网课？学校如果不复工，学生都上网课的话，学生公寓还有人租吗？种种问题，都悬而未决。
可见这次疫情对学生公寓的“最抗经济衰退”这个特点是个很大的考验。
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01
于是我问了一下在费城帮我操盘学生公寓的投资人老赵，他在当地拥有多栋学生公寓，这么多年也早已财务自由。
老赵说，目前的形势不容乐观，如果9月不复课，那学生公寓至少要空置一个学期。而目前的学生公寓因为学生们都回家了，所以已经全部空置。虽然租金在按时付，但假期后的情况如何，还要看复课情况。
目前费城的 Temple大学已经宣布复课，常春藤宾夕法尼亚大学也会在近期发布通知。费城目前每天有150人左右的新增确诊病例，所以大学是否复课，现在还没有定论。
除了费城以外的其他地区的学生公寓情况如何呢？
我的一位清华师兄，也是一个地产基金的创始人。他告诉我，目前他投资的乔治亚的大型学生公寓项目，影响不大，因为学校已经发出通知，计划9月份复课。
他也谈了自己的看法。
•学校动态：67%高校将恢复秋季课堂授课，高校调整录取标准以维持总入学人数
•市场供需：校方将降低学生居住密度，在建工程和预备项目施工受阻
•运营现状：租金收缴略有下滑但总体良好，预租赁与去年同期基本一致
•资本市场：交易活跃度下降明显且存在贷款挑战，但前景乐观仍受投资人青睐
02
我们北美地产学堂的另外一位合伙人，500 强公司辞职后，长期在Santa Monica 、Culver City 这些区域买入小旧房，计划推倒重建。
她刚刚成交了一个学生公寓项目，买了一个旧的房子，准备推倒重建，她告诉我市场目前没有怎么跌。对她来讲，这个时期刚好可以建房子，一两年后疫情结束了，房子也建好了。所以对于她的投资决定，影响不大。
新冠疫情终究会过去，所以，学生公寓中长期不会受新冠疫情的影响。但在某些市场两三年前就已经出现的过量开发，伴随着中美脱钩，这些因素也许会对学生公寓投资造成一定的影响。比如中国留学生较多的波士顿，恐怕学生公寓市场会受到一定的波及。
那么目前的学生公寓情况到底如何呢，我们来看看多单元公寓课 Tim老师提供的 UBUniversity的数据：
大部分学校的校内宿舍都已经关闭了，因为疫情的影响，住校学生必须回家。但是校外由开发商和学生公寓投资人持有的off campus student housing公寓并没有关。
根据美国最大的公寓数据追踪网站报道，在他们追踪的175个学生公寓市场里面，总共有80万张床位。大部分校外学生公寓的学生并不想回家，而且觉得在密度低的大学城里生活更安全。
在三月份，大概有61%的学生租客还待在校外的学生公寓，到了四月份，这个比率上升到了70%。大部分在校外学生公寓居住的学生并没有回家，并且大部分学生的父母已经为他们存好了教育费用，包括租房和食物，而且大部分的学校助学金也并没有被减少。
根据Frederick W. Pierce IV（Pierce Education Properties学生公寓投资公司）的说法，95%的学生在四月和五月付了租金，即使少部分学生已经回到家中。虽然有些公寓提供缓付租金的优惠，实际只有不到1%的学生使用。
一旦疫苗出现后，学生公寓会继续成为最受欢迎的地产投资选项之一。Cap Rate会回到疫情前的水平，甚至更低。小城市的学生公寓会表现得更好。
Maguire Associates在三月份做的一个调查表明，在2020-2021学年，大城市的大学新生报名率会下降，因为人口非常密集的关系，学生担心社交安全距离无法很好地实现。
疫情前收益率经常被学生公寓“打败”的普通公寓，在这次的疫情中表现十分亮眼。虽然疫情导致失业率陡升，但政府的各项补助，让公寓的房租征收情况好于预期。
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03
投资人Alex 说，公寓类项目目前价格很坚挺，而且预计疫情之后还会增长。
原因如下：1. 本次疫情中，公寓项目表现在各类地产板块中最抢眼，基本没有受到影响，因此，不少避险基金和稳定型投资人也会更加看中公寓板块；
2. 低利息应该会维持一段时间，而且目前市场上资金充裕，买方还在寻找机会； 3. 这次疫情也调高了物价水平，我们知道稳定收益房地产是抗通胀的产品，所以接下来也会反应在公寓上。
就像北美地产学堂实战公寓PK赛上，大家激烈讨论的那样：公寓在当前经济形势下，出租率总体在上升，而实际租金征收率也高于预期。
最重要的是，公寓可以通过提升计划Value Add来提升租金、减少运营成本、签订新租约等等来提高Net Operating Income，从而来提升公寓价值来提高投资回报比。
总之，就像其他自然灾害一样，疫情是不可预料的事，所以，投资人能做的就是“鸡蛋不要放在一个篮子里”，尽量不要把所有的资金都投在一个区域，或是只投一个投资类型。
另外，学生公寓短期内关于疫情的担心都是暂时的，疫情终究会过去，复课后一切都会恢复正常，所以，长期来看，学生公寓还是非常抗风险的投资项目。
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