自从 2009 年开始，美国的房产一直处于上升期，已经有整整10 年了。 最近美债收益率曲线倒挂，让人不免担心： 美国的经济繁荣期是否快要结束， 经济衰退期是否会随时到来？ 这些天北美地产学堂的志愿者群，大家在了解经济周期的同时，也在讨论： 在经济衰退期随时可能到来的情况下，如果买房出租，买什么样的房产，最安全？ 今天带着这个问题，我重新听了三马老师《商业地产之公寓楼投资》的分享，在其中找到了答案。 三马老师是湾区华人扶轮社社长，人气最旺的南北加文学城地产群的群主，他有着丰富的多单位公寓投资经验。 关于为什么买多单位公寓，我们在文章《被传得神乎其神的多单位公寓，为何收益那么高》中已经探讨过了。 下面我分享一下三马老师的观点。虽然三马老师谈的是多单位公寓投资，他的观点，也适用于独栋屋的投资。  三马老师认为：
甘蔗两头最不甜，要买就买 B 等级（B Class) 或者 C 等级（C Class)的房产。 什么是 B、C 等级的房产？ 在三马老师的分享中， 他把多单位公寓分成了 A、B、C、D 四个等级。 等级 A（Class A） 这类房产一般都是在 10 年之内建造的，是高级甚至豪华装修的公寓，高租金，位于黄金地带。租客层面上，以白领为主。每个单位的平均售价都比较高，相应的，资产回报率（CAP Rate）比较低。这类资产，通常由大机构（Institutional fund）选择长期持有。 等级 B（Class B） 这些房产，一般是 10-25 年内建造的，管理和维修得很好。租客层面上，通常都是中产家庭。资产回报率上，比等级 A 的多单位公寓要高，但是比等级 C（Class C）的要低。投资者通常是看中这类资产的升值潜力，同时也看中了其现金流。 等级C（Class C） 这类公寓楼，通常有 30-40 年的楼龄，基本是蓝领和偏低收入的家庭租客的选择。租金低于等级 B 的房产，但是资金回报率通常比等级 B 的房产要高。对于投资者来说，这类地产吸引他们的，是好的租金回报率。 等级 D（Class D） 这类物业的楼龄，通常在 40 年以上。租客里很多是 Section 8 或者机构资助的低收入租客。通常，这些物业都在治安比较差的区，或者低收入者集中的地方。这类物业，在卖的时候，可能会标上很好的资产回报率 （CAP Rate)。要注意的是， 因为地理位置差而导致的高空置率，房产的年久失修，缺乏管理，都可能让你的资产回报，没有你当初想象的那么诱人。 此外，等级 D 的物业， 通常位于高犯罪区，需要有很强的管理经验者进行管理。同时，需要有保安经常性进行巡逻，以保证安全。所以，这类资产，只适合非常职业的公寓投资者投资。如果你没有很好的心理承受力，三马老师是不推荐你买这类物业的。  从上面我们可以看出来，A 等级的资产回报率（CAP Rate）最低，D 等级的资产，风险比较高， 也难怪，三马老师推荐我们买 B 等级和 C 等级的物业了。 除了考虑资产回报率，考虑到经济周期，也是买 B 等级和 C 等级的房产，最为安全。 假设正如大家担心的，经济衰退来临了，那么企业投资会减缓，大家收入可能会降低。住在 A 等级公寓里的白领们，考虑到收入和未来的经济状况，可能会下调住房标准，去租住B等级的房子。相应的，原来租B等级房产的人，去住C等级的房子。原来住C 等级房产的，下调住房标准，会住到 D 等级的公寓中去了。 等到经济复苏繁荣的时候，就反过来了。原来住D 等级房产的租客们，收入增加，会考虑提升住房标准，可能去住 C 等级的房产。相应的，原来住 C 等级公寓的房客，可能会去住 B 等级的房产。原来住 B 等级的中产或白领，会提升住房标准，去住豪华装修的A 等级公寓了。 从上面的分析可以看出，无论经济如何跌宕起伏， B、C 等级的房产，总会有相应的客户群。所以说， 买 B、C 等级的房产，收益会相对来说比较稳定。  从上面的分析中，可以看出，多单位公寓分为 A、B、C、D 四个等级。 A 等级的物业，通常价格昂贵，现金流比较差。D等级的房产，风险比较高。 从经济周期、资产回报率以及风险方面考虑，买 B、C 等级的房产，最为安全。 三马老师认为，最好的投资（Deal），就是在 B 区， 以低价，买到等级 C 的房产，经过改造后，升级为等级 B 的物业，以提高租金收入。因为 C 等级的物业改造潜力大。其所在的 B 社区，让这类物业有升值空间。 这样的房产，回报高，同时风险也低。但是，目前加州出台了严厉租控政策。让以上这类操作，在加州有了难度。 此外，如前面所述，目前经济衰退的风险在加大。所以，大家入场务必要小心，买之前，一定需要详细计算。 建议买那种拥有后不久，就能产生正现金流的物业。为了保险，在你计算现金流的时候，最好在目前市场租金和空置率的基础上，打一个折扣。看看折扣之后，是不是还有足够的现金流，你是不是还能够撑得住。 在现阶段进行房产投资，现金流是我们主要的关注点。如果有可观的现金流，即便经济衰退期到来，正现金流，都有可能让你度过寒冬。因为一般来说，在经济衰退期，房价可能会下降得比较快，但是房租下降的幅度，一般会比较有限。这是关键的关键。 房产投资成功的路径有很多；投资失败的的共性，就是资金链断裂。所以， 在现阶段，建议寻找 B、C 等级的， 有正现金流的物业。 无论是买独栋屋还是多单位公寓，在购买前，请认真核算，同时，问问自己：这个物业，有正现金流吗？ 
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