[看美国] 中国人在美现金买房为省佣金直接交易反背债

愈来愈多中国大陆客来南加购置房产，且许多买房用现金买房。不少人为省钱越过过户公证公司和经纪，买卖双方直接交易，却买到产权不清、欠税等问题的房产，有人甚至买到已被卖主抵押贷款、有留置权的房产，迁入新居后债权人上门讨债，才发现做了替罪羊，不得不咬牙代偿还高达数十万元的抵押债务。

来自广州的郝先生去年花60多万元，在亚凯迪亚市买下一笔房产。由于与卖主有些交情，为节省经纪人佣金，对美国房地产交易程序几乎不懂的郝先生便和对方「一手交钱，一手交房」。拿到了所有权状（grant deed），郝先生以为像中国拿到房产证一样，等于拥有房屋产权，一家人欢天喜地迁入新居。

但住不到一个月，突遇「飞来横债」，银行人员突然找上门，声称该处房产已被抵押借贷25万元，房屋产权被银行留置。郝先生一再试图联繫已搬回亚洲定居的卖主，对方一直没有回覆。无奈之下，只有哑巴吃黄连，再支取25万元清偿债务。

无独有偶，来自浙江的私营企业业主张先生也遭遇类似问题。张先生相中圣盖博谷西区某市一处豪宅，由于一位在美亲戚牵线联繫卖主，张先生汇出100多万元现金，和卖主「钱房两讫」，准备给来美念书的儿子和陪读的太太居住。

张太太带儿子入住不久，债权人突然上门追讨房屋产权抵押的15万元贷款，才知卖主之前的前屋主欠债，现下卖主又如法炮制，将债务转嫁给他们。不愿妻儿被打扰的张先生不得不代清偿这笔15万冤枉债。

资深房地产经纪陈隆表示，一次性现金买房人群近年剧增，不少新移民对美国房产交易程序和相关法律缺乏了解，或出于节省地产经纪佣金、代书手续费，不断有民众买到债权留置房、背上冤枉债，且同乡、同学、亲戚、朋友等熟人间交易，更是高发地带。

陈隆指出，正当房产交易应经过代书（escrow）程序，现金一次性交易也应如此。代书或产权公司会向洛县政府申请查核物业档案，档案包含房产交易、贷款、转让、留置、地理位置、社区环境等全方位资讯。

清查产权无问题后，代书或产权公司会替客户在洛县政府登记所有权转让。如纪录显示产权有留置，代书在买主将资金汇入账户后，先扣除相应金额还债，再将结馀付给卖主，完成这桩交易。跳过代书环节，买卖双方「一手交钱、一手交房」，不良卖主就有机会隐瞒产权抵押、吞掉全部买房资金，把债务转嫁给买主。

代书经手的房产交易都有产权保险（title insurance），以防在核查过程中有未被查出来的债务，保险公司可全额赔付，保障买主利益。

律师薄尚乐指出，在大陆，取得了房产证就拥有法律承认的房产使用权，如屋主用房产抵押贷款，房产证需交由银行保存，在没有房产证下，屋主无法出售抵押房产。在美国，如产权被抵押贷款，屋主仍可出售房屋，并签让渡证，不过卖主持有让渡证并不等于对房屋拥有了完整产权。

薄尚乐表示，法律虽未要求房产交易须经代书，但为维护自身权益，代书是不应缺失的环节。而有经验的地产经纪也可察觉不少问题，帮买主降低产权出问题的风险。等买卖尘埃落定后才发现背上冤枉债，只有通过法律途径索赔，但要向银行或其他债权机构请求减免债务恐不可能。