[中国] 北京楼市出现五折促销成都变相松动限购被叫停

以万科为代表的房地产大鳄近期在多个城市举起降价旗帜，不少项目先后以10%、20%的幅度跟风降价售房。而昨日，记者接到读者爆料称，“北京像素”更是发起五折促销，推出11600元/平方米、总价48万元起的户型。京城楼市已经进入价格快速下滑的通道。

房价降声一片。让小白郁闷的是，自己之前在北京像素购买的跃层也没能独善其身，价格从23000元/平方米的均价，一落千丈至17000元/平方米，打了个74折。而昨天，该项目更是打出单价11600元/平方米的特价房，这个价格比开发商在北京房地产交易管理网挂出的拟售均价便宜了一半。

记者从北京房地产交易管理网查阅到，北京像素销售的特价楼的拟售均价为22500元/平方米，而现价则为11600元/平方米。记者询问销售人员五折之后是否还有下降空间？销售员表示：“绝对不可能再低了。现在这栋特价楼是盖在地铁上的房子，且是平层，加上是期房，价格才这么低。”

记者了解到，北京像素是今年6月拿到的预售许可证，但直到现在，期房现房都没卖完，与楼市红火时“开盘即光”的场景已经不可同日而语了。

链家地产首席分析师张月告诉记者，万科在多个城市降价端倪刚现，就有多家房企跟降，但幅度都在10%至20%，五折售房实属罕见。记者也了解到，北京像素所在地常营周边保障房居多，再加上附近的普通住宅项目远洋一方在“十一”时爆出每平方米18000元左右的促销，北京像素作为50年产权房的商住项目，再扛着原价不降确实没有优势。

开发商年根需要现金

“七折、八折都是开发商狠狠心、咬咬牙吐出来的！五折即使不赔钱，也接近成本价了。”某知名项目的操盘手向记者透露：“接近年根儿，开发商甩盘除了项目本身的缺陷外，不外乎还有以下几个原因：一是开发商贷款到期，着急套现还贷；二是工程款结算，需要大笔现金；三是看中了别的地块，急需现金拿地。”

毫无疑问，房地产暴利时代已成往事是目前开发商们的共识。万科总裁郁亮近日宣布，“万科已经进入‘冬天’模式，在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。”上周末，万科董事长王石(微博)更是公开表态称，房地产宏观调控作用初见成效。现在的泡沫已相当危险，自己虽是利益相关者，但一旦泡沫破灭，大房企首当其冲。北京中原市场研究部认为，一方面，多家房企会选择现金为王，积极卖房；另一方面，这将会带动楼市进一步地深度降价，或导致价格战启幕。

关于限购令的每一则消息，都在牵动房产界的神经。

据知情人士透露，11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。

这被外界解读为“放松对购房者的资格审查”、“限购松动”。

本报记者多方证实，上述关于购房资格审查的新政在成都实行了约一周时间，但目前已停止执行。

成都市城乡住房管理局11月21日发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。“现在网签时我们要像过去一样审核上传材料。”两位不愿透露姓名的成都房管系统人士22日对本报记者说。

多位成都地产和金融界人士分析，政府此举会默许开发商售出更多房产，因为在当地期房销售后，往往两年后才开始办理房产证。

当地有消息称，住房和城乡建设部房地产监管司已注意到成都的做法，并最终导致上述政策撤销。但住建部一位分管副司长对本报记者表示，“住建部并没有派人去叫停。如果当地政策属实，的确存在政治风险。”

短暂后置的审查

11月11日夜，数十家地产企业负责人被召集至成都房管局座谈。11月12日，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫在其认证微博上称：“昨晚成都80%主流开发商在房管局开会，即使处于限购资格的人，也可以暂时予以备案，只需要购买人写下承诺即可。是不是真的？”

此后市场关于成都限购政策将松动的传闻主要为两条：第一是开发商将拥有备案的资格，即代替房管局审查购房者的资格；第二，在全款付清的情况下，户籍在成都主城区（成华、青羊、金牛、高新、武侯、锦江）的家庭，可购房屋数量由之前的两套上升至四套。

本报记者11月18日分别在万科、华润、阳光、中国铁建、蓝光等公司在成都的楼盘进行实地调查，除中国铁建、蓝光云鼎外，其余楼盘置业顾问均承认确有此事。

自当日开始，成都房管局网签合同管理系统显示，商品房限购初期审核，调整为由开发企业对购房人和家庭成员进行限购标准审查，然后上传至房管局备案。

一家当地地产代理机构向本报记者展示，进入网签环节后，系统将弹出3条信息：提示开发企业与客户应共同承诺，购买时符合限购条件，所有风险及经济法律责任由双方承担。

在网上确认以上3条信息后，开发商便可拟定合同并直接备案，而无需再由房管局审批是否符合限购条件，并省掉申请备案家庭号的流程。

而政府部门对购房人的资料审查，将后置到办理登记房产证时进行。

多位当地地产公司营销人员介绍，当地盛行期房预售，从购房至交房的建设期一般为一年，委托开发商办理房产证的交付期最短约一年。由此，购房者的资料审核，极有可能在一年多以后进行。

但个人商品房贷款仍由银行独立审核。多家当地银行贷款部门人士证实，目前审核条件仍参照限购令执行，并没有放宽。

如果预期到一年后限购令取消，不符合购房条件者，亦可能通过支付全款或委托中介办理贷款，先行入市购房。

虽然成都购房资格审查新政已经停止，但其中释放的政策预期，却令外界议论纷纷。

CREIS中指数据显示，成都市主城区上周（11月14日—11月20日）商品房成交约1700套，较前一周上涨约16%。在新政停止执行前日（11月21日），日成交331套，约是前一日成交量的4.2倍。

有消息认为，地产企业是这一政策的推动方。本报记者获知，成都市房管局市场和产业部门近期曾多次在企业调研。11月11日的会议上，当地市场份额较高的置信、万科、华润、蓝光等开发商均参与其中。

当地多家商业银行的消息称，目前地产企业的偿贷情况基本稳定。大型企业的资金链似乎并不紧张。

对地产企业而言，回笼现金的需求，可能来自抄底土地市场的需要。10月成都地块成交信息显示，住宅类土地楼面价仅267元/㎡，较上月降幅约94.06%。11月15日，成都市土地拍卖中心挂牌出让的4个地块，皆以底价成交。

“很多人认为是抄底的机会，而且拿到土地，未来总是更容易获得（信贷）资金。”一位进驻当地的地产投资机构负责人分析称。

另一种分析则称，如果更多开发商回笼资金以参与土地竞拍，地方政府获得的土地出让金将会走高——这或许是地方政府调整购房资格审查的动机之一。

去年，成都市的土地出让金总额共计550亿元，超过了425亿元的一般财政预算收入。但今年一季度曾传出，当季其土地出让金收入降幅达98%。

截至10月，成都市中心城区通过招拍挂方式成交住宅类用地2054.51亩，仅完成全年供地计划的57.8%。同比2010年下降21.86%。主城区通过招拍挂方式成交的住宅

用地均价为638.57万元/亩，同比2010年下降6.4%。

对于决策程序变更的原因，成都市房管局新闻办拒绝发表更多评论。一位区级房管局人士透露，日常工作中确实存在审核人力不足的情况。他认为，政策初衷并非鼓励人们提供虚假材料。

新政停止执行之前，其他各方尚在评估变更的风险。多位销售人员说，开发商和中介机构并不掌握房管局的信息系统，因此在审核购房人资料复印件时难以尽职，一些公司正责成法务人员拟定免责合同。

免责合同多以附件形式加入商品房买卖合同，内容包括“购房人自行承诺自己符合限购的承诺书”。因外地购房者提供的社保、税票可为复印件，需要在复印件上签字并加按手印。

亦有一些开发商面对新政，担心未来无法为业主办证，承担连带责任，因此未对销售人员传达。

中央政府从去年开始的调控，在地方一直以责任状和行政命令强力推行。上周，中国人民大学一份备受争议的地产报告认为，为了保持9%的经济增速，中央政府对地产贷款和销售的限制将会在明年结束，时间窗口将在明年二、三季度。

就像中国其他大城市，成都对楼市的调控在货币和政策层面已执行近三个季度。银监部门维持着对流向地产业信贷比例的日常监管。在政策层面，成都六个城区已执行三个季度的限购令，家庭二套房和未缴纳足够时长社保的外地购房者都被排除在外。

当地地产销售信息显示，去年10月成交量持续下降，仅在今年夏季缓慢上升，但9、10月成交旺季比去年同期仍下降明显。

此前，一些地方政府传出“取消限购令”新闻，引发舆论担忧。在厦门、福州、海口等城市均设定12月31日为限购政策执行的“有效期限”的同时，成都市的从今年2月14日起施行的“限购令”，却并未设定政策执行的时间尺度。

事实上，绕开限购的办法一直存在，一位成都阳光地产销售副总经理对本报记者说：“要绕开（当地）限购令，办法有两个，第一是你按揭，我们帮你办理假离婚手续，第二是你付全款，我们保证能在房管局给你备上案。这不是违约办理，叫技巧性规避。”

11月11日的成都房管局会场还传出消息，成都市本市户籍居民家庭购房闲置由两套提高到四套。成都中原地产一位置业顾问在21日下午对本报记者说：“只要两套房子的产权所有人不是夫妻共有，而为一方所有，夫妻每人都可以再买一套”。

开发商们正在经历寒冬。11月22日成都购房资格审核新政停止，许多人叹息不已。限购令究竟会还原居住需求，还是难以阻止价格预期？

“明年国内限购政策取消的可能性不大，但我希望能有一些细节化的变动”，中国指数研究院华中分院研究副总监李国政建议，应该在限购政策上形成区域和人群的差异。他说，在武汉的光谷，就规定高端人才并不在限购的范围内。

住建部房产市场监管司一位副司长对本报记者确认，并未听说或叫停成都对购房资格审核程序的变更，但转移政府部门的审核职责不符合国务院有关精神。

“国务院对省会等大城市的限购要求，是一项政治任务，各地应该继续执行。”他说。21世纪网