陈真诚：警惕政府救市借尸还魂

dhc0574 · 发表于 2012-1-23 12:07:00

导读：目前以房地产开发借款为主的民间借贷利率已经过高…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
近年来，由于房地产持续高热，而之前的房地产调控，思路失当，举措欠佳，力度不够，一直以来不见成效，终致泡沫越吹越大，房价越来越高。
由于房价多年来持续快速大幅上涨，房地产投资回报预期随之不断推高，无论是借钱买房炒房或是融资买地建房搞开发，都可获得高额回报。
而且，不少市场人士和开发企业，不相信政府会动真格地调控房地产，不相信政府会下决心让房价下降，不相信房价会下降。
于是，在这波房地产持续高热的大潮中，伴随房价不断上涨，市场上投资投机盛行，各路资金都奔房地产而来，房地产高热持续不褪。不少开发企业，近年来纷纷采取了激进的扩张策略，大量买入土地，大量负债融资，大规模开发楼盘，大规模扩张市场，以搏取高额利润回报。
然而，由于房价持续多年快速大幅上涨，引发了系列社会经济问题，潜伏着种种危机，政府从去年4月开始采取了强力调控举措，陆续出台了系列调控政策，包括不断收紧房贷政策。至今，房地产调控还在持续加码，政策越来越严厉。再加上，迫于打击通货膨胀所需，政府将货币政策从适度宽松调整为稳健。央行连续十多次上调存款准备金率，信贷从紧，商业银行提高了房贷门槛，开发企业难以从商业银行获得足够贷款。
另一方面，由于房地产调控不断深化，投资投机性需求被抑制，房地产市场异变，步入回调周期，房价预期下降，房地产成交持续低迷，大量楼盘滞销难卖，不少开发企业难以通过销售来回笼资金，资金压力剧增。
只是，不少开发商，手头有在建项目未完工，或手握土地等待开发，而这些在建项目或所持土地之成本，参照目前房价而言依然有不小的赢利预期，因此，缺乏资金、不能通过从商业银行获得贷款等途径获得融资的开发企业，约从去年年中开始，纷纷转向非银行体系资金市场谋求融资。
开发企业从非银行体系资金市场融资，主要通过信托和民间借贷这两种途径。由于市场需求旺盛，无论是信托或是民间借贷，都异常火暴，房地产开发领域的社会融资规模快速增长。
尤其今年以来，非银行体系资金市场的融资尤为火暴，几近疯狂。只是，到7月份，监管部门通知各家银行暂停房地产信托代销，房地产信托被迫降温，或将使一些本来希望通过信托融资的大中开发企业，也涌向民间借贷市场融资。原本，在中小开发企业的追逐下，民间借贷市场已是火暴，今年尤其为盛。目前，保守估计，民间借贷资金总量有数万亿之巨。如，仅温州一地，民间借贷市场规模就有约1100亿元，其中20%被用于房地产投资。在鄂尔多斯，民间借贷规模远远超过2000亿，已远远超过当地银行存款存量规模。
由于需求旺盛，伴随融资规模快速膨胀，民间借贷利率也水涨船高，不断攀升。就整体而言，民间借贷利率普遍达到月息3%左右，有的高达月息5%或更高。甚至，在一些地区，民间借贷已演变成“货真价实”的高利贷，年利率高达约100%甚至更高。如，江苏泗洪县的年息从今年春节后的年息100%演变成后来的252%，温州高达约100%，哈尔滨高达180%，鄂尔多斯高达84%。在福建省武平县、南京市等地，也一度掀起高利贷热潮。可见，民间借贷规模呈爆炸性增长、利率趋高已是全国性普遍现象。而这些民间借贷资金中，相当部分进入了房地产开发融资，甚至有银行资金也参与其中。据悉，有约3万亿元银行贷款进入了民间借贷领域。
无疑，民间借贷市场目前已经发展至极为畸形的程度，已潜伏着社会经济风险，已经出现了泗洪县全民放贷市场已经崩盘、厦门担保业危机蔓延、哈尔滨有人借了高利贷后因被暴力逼债而喝药自杀等危机现象。因此，政府正着手整治民间借贷市场。
另外，由于政府持续采取措施打击通货膨胀，金融调控继续从严，将对资产价格泡沫形成打击。而且，房地产调控持续加码，市场步入回调周期，房价开始下降，导致房地产投资回报预期下降，开发企业支付高利息的能力预期和意愿都已下降，民间融资需求将快速下降。尤其是，目前以房地产开发借款为主的民间借贷利率已经过高。基于这些市场因素分析，结合对民间借贷市场的跟踪观察，接下来，本文作者陈真诚认为，预期民间借贷热潮即将触顶降温，不但成交规模可能下降，而且整体成交利率水平也可能下降，但崩盘的可能性不大。
终究，无论资金方希望卖出多高的利率，但只有实现了成交，才能让赢利到手，变成实打实的利息。

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