北京8月房租涨至3250元在租盘同比增五成

海芬心语 · 发表于 2011-9-6 22:03:33

受限购影响，北京租赁市场上的房源和需求都在上涨。据机构统计，8月全市租赁成交楼盘超过2000个，预计成交量超9.5万套，平均租金3250元，较去年同期上涨11%。
   根据链家地产对全市4300个楼盘的监测显示，8月全市租赁成交楼盘为2044个，而去年同期为1320个，同比增加54%。从增加的租赁楼盘看，城区增加的在租楼盘明显较多，东城、西城当前在租楼盘都比年初增加50%以上。另外，通州租赁楼盘也由年初的65个，增加到98个。
   供应增加，一方面是旺季合同到期再次租赁，也有相当多是受调控影响，出售难度加大，业主由租转售。
   “这类业主，存在比较强烈的逐利心理。因此一旦政策放松或者市场企稳回升后，出售意愿会再度增加。毕竟一次性出售的获利要远远大于几年的租金。因此租赁市场房源得不到稳定和长期的保障。”链家地产首席分析师张月表示，这相比租赁市场成熟的一些国家有较大区别，“根据我们的专项研究，日本每年的住宅建设中，都会有30%左右的租赁住宅，即不允许发售、公开进行租赁的住宅，能够保证每年新增房源的有效供应。北京今年来也有几个公租房项目在建，但仅针对低收入人群，并受一定条件的限制。对于大部分中高端收入和外地来京工作人员的租赁需求，仍然要通过市场化的寻租方式来解决，因此就增加了很多不确定性。”
   数据还显示，由于房源增速超过客源增速15%，租金并未出现旺季大涨。8月全市租赁成交量预计达到9.5万套以上，环比上涨5%至10%，房客源比例为1比2.5，平均租金为3250元，较去年同期上涨11%，环比涨幅在1%左右。
   专家介绍，在多数发达国家城市，房屋租赁期较长，合约一般以2年为标准，常年租房的人群超过50%。而北京成交的租赁时间绝大多数在一年期及以下。“也就是说每年会衍生出240万左右人群的换租需求，换租时容易受到收入、淡旺季等因素的影响，这种不稳定性会加剧市场波动。”张月指出，应当鼓励租赁双方签订长期合约。
   但租赁期较短，未必都是租客及业主的意愿。一位业内人士透露，通常在签约时，中介会主动建议签一年租期，“这样他不仅可以得到一个月租金的全额中介费，而且到第二年租客退租时又有生意可做了。”

   北京房租上涨，由于房源增速超过客源增速15%，租金并未出现旺季大涨。8月全市租赁成交量预计达到9.5万套以上，环比上涨5%至10%，客源比例为1比2.5，平均租金为3250元，较去年同期上涨11%，环比涨幅在1%左右。8月全市租赁成交楼盘为2044个，而去年同期为1320个，同比增加54%。从增加的租赁楼盘看，城区增加的在租楼盘明显较多，东城、西城当前在租楼盘都比年初增加50%以上。另外，通州租赁楼盘也由年初的65个，增加到98个。
延展阅读：房租之乱不光是“乱在中介”

　　在北京团分组讨论“十二五”规划纲要草案时，全国人大代表、北京市委书记刘淇表示，北京市将形成以出租房为主的房屋供应体系，出租房比例将达到全部住房的60%。并指出，出租房租金“乱就乱在中介”，**要有法规和管理政策，应该对出租房租金进行宏观调控。(3月8日《新京报》)

　　不一而足的中介乱象的确是扰乱出租房市场的主要因素之一，比如广泛存在于中介行业的众多“潜规则”——中介“押房”、“吃差价”、坐抬租金、转租群租、垄断房源……去年7月份，住建部下属的房地产经纪人学会就对北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因进行了一番调查，结果显示，除季节性因素外，部分中介做“二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素。因此说出租房租金“乱就乱在中介”，也有一定的道理。

　　不过，虽然某些不守规矩的中介组织确实是出租房市场的蛀虫，但出租房市场的乱源不止中介一方，仅将目光停留在中介组织上，很有可能会遮蔽其他更加重要的深层因素。相对于投机炒作之风严重、房源垄断色彩强烈的商品房市场，出租房基本上是一个相对市场化的市场，房租上涨，更多的是源于出租房房源的结构性失衡和供需矛盾。

　　今年3月2日的《中国证券报》以深圳为例报道了市场租赁供需情况，报道显示，租房人多数青睐3500元以下的房源，很多人希望合租后单间价格不要超过1500元/月，这类普通住宅成了市场上最抢手的房源，而月租在4500元以上的高档房源则很少有人问津。链家地产也有统计表明，北京普通住宅租赁供需比逐年递增，目前已达到1:4，而高档公寓则供过于求，供需比高达2.7:1。

　　可是我国近些年新建的商品住宅大多走高端路线，户型偏大，对曾经的“70/90”政策阳奉阴违，用于投机炒作、满足高端需求的高档楼盘越来越多，广受租户欢迎的小户型房源越来越少，多数小户型集中在旧小区、城中村等地。普通住宅、小户型房源供应不足，也就造成了出租房的结构性失衡，因此，我们往往可以从中介行看到，大户型房源挂牌许久无人承租、小户型房源一间难求的现象。房源如此紧俏，即便中介不从中作梗，房租也会因“物以稀为贵”而上涨。

　　还有就是房屋空置率居高不下，不管“6540万套住宅电表连续6个月读数为零”的空置证据是否属实，国内很多城市的房屋空置率高高在上已是不争的事实。天量空置率与租房难同在，构成了一幅颇具间离感和荒诞感的楼市图景。这些住房资源生生闲置，无法进入市场平抑房源短缺，也在客观上加剧了出租房市场的供需矛盾。

　　照理市场规律，房租无非取决于供求关系，而要调控出租房租金，最好的办法是增加供给，“出租房比例将达到全部住房的60%”就是一个令人振奋的消息。至于“**要有法规和管理政策，应该对出租房租金进行宏观调控”，窃以为，首先就应该从缓解房源的结构性失衡和盘活“空置房”入手——从政策法规层面促使开发商多建小户型，从税费优惠等方面鼓励业主将空置房投向租赁市场。

rvgr · 发表于 2011-9-20 07:37:31

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[赚钱故事] 北京8月房租涨至3250元 在租盘同比增五成

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