[其他] 短期商业租约有何特点？

巴黎的陈女士问：

我准备出租一个仓库。我只想出租两三年。但是，租客坚持要一个三六九的长期合同。我不清楚短期租约与常见的三六九合同在法律上有什么区别？

律师回答：

短期租约与传统的三六九的商业租约不同。法国商法典第L145-5条条款对短期商业租约有明确的规定。

短期商业租约不享受传统的商业租约的相关保护条款。例如，在租约期间房租必须根据指数增加；房东不可随便解约；房东如果不延续租约，必须向房客支付相应的驱逐补偿金等等。

短期租约如果不符合以下几点要求，可能会被认定为传统的三六九的商业租约。

1. 租约不得超过两年的时限, 即24个月。通常买卖双方为了减少争端，会把租约期限设置为23个月。

2. 必须起草正式书面合同。且合同中须明确指出租约期等于或少于两年, 而且该合同不受任何商业租约保护条款的保护。

3. 该短期租约需要承租人从入住之日起即接受，也就是说，不可以将租约中途改变为短期租约。

4. 短期租约只可以签订一次，不可以重新续约。举例说明：如果第一个短期租约期限为一年，第二个短期租约期限为5个月也不行，尽管两个合同约期总共为17个月，不超过两年。但是，承租人可以根据第二个租约直接获得一个三六九的常规商业租约。

5. 租约到期时，如果承租人不离开，并且出租人没有明确的反对表示，那么租约自动延续，且自动变成一个三六九的常规商业租约。

为了避免这种情况发生，出租人需要在合同到期之前明确要求承租人搬离。最好请求司法传达官 (huissier) 送达终止合同的文件。

通常情况下，这种类型的商业租约的制定需要请教专业人士或律师，因为如果一旦合同本身出现问题，那么买卖双方签订的协议将直接被认定为常见的三六九商业租约。这样的话，出租人在九年后可能将无法收回出租物, 除非向承租人缴纳一定数额的补偿金。

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