浙江杭州房价这回真见底了吗？

小五 · 发表于 2011-12-1 04:18:45

　　 浙江在线12月01日讯 随着楼市调控持续进行，房价下跌的态势短期内还没有反转的迹象。房价跌到多少才算到底？如今看来房价只有更低没有最低，杭州楼市已有多个楼盘接近或者跌破成本价。这是一个阶段的结束还是另一个阶段的开始？答案或许只有时间才能告知。
　 华元高喊亏本销售
　　11月中旬，华元房产的一项举动震撼杭城楼市：旗下7个楼盘全线降价，并向购房者承诺“降价补偿”。对于降价之后的价格，华元房产相关负责人称，其中有两个楼盘已经跌破成本价。
　　这7个楼盘的价格折扣分别为：丁桥邻里人家商铺7.5折、领骏世界7.7折、玉榕庄排屋7.8折、美林公馆90平方米精装公寓8折、天鹅堡8.5折、蒙卡岸8.3折、爱丁郡8.3折。“涨了，赚市场的钱；跌了，赚开发商的钱。”这是华元房产为“降价补偿”作出的通俗解释，因而也称之为“购房双保险计划”。
　　其中跌破成本价的是玉榕庄排屋和美林公馆90平方米精装公寓，折后价格分别为14000元/平方米和16000元/平方米。随后，美林公馆以“低破成本价格”作为卖点，在多家媒体上高调宣传。记者了解到，尽管今年杭州楼市最近几个月降价潮此起彼伏，但是像美林公馆这样公开承认并高调宣传跌破成本价的，还是首个。
　　成本清单揭示真相
　　美林公馆90平方米精装公寓现在卖16000元/平方米，那么这个楼盘的开发成本是多少？在网上，有关美林公馆的开发成本清单不胫而走。
　　前期(指土地成本及规费)的造价约8500元/平方米，工程(指建安、设施设备)的造价约6000元/平方米，财务(指利息、税金)的造价3000元/平方米以上，设计、营销、管理费合计的造价1000元/平方米以上。以此计算，美林公馆的开发成本在18500元/平方米以上。而这还只是毛坯，加上精装修的话成本显然会突破20000元/平方米。
　　如果成本在20000元/平方米以上，那就意味着美林公馆每平方米至少要亏4000元。不过也有人认为美林公馆的这份成本清单有些水分，比如6000元/平方米的工程造价明显偏高。记者对照此前钱塘帝景公布的成本清单，美林公馆的前期和工程费用占比确实偏高，但财务(利息、税金)成本占比却偏低。
　　“这份成本清单并非网友推测，数据是我们提供的。”华元房产策划总监张安娜向记者解释前期和工程造价偏高的原因：美林公馆以排屋为主，在桩基工程部分采用了较为高端的钻孔桩和沉管桩；此外整个小区是全地下室开挖，地下室层高达到4.2到5米，地下室开挖的成本很高。而且美林公馆地上地下总建筑面积有11万平方米，但实际地上可售部分却只有7万平方米，折算以后的单位造价就大大提高了。
　　“对照成本，美林公馆90平方精装公寓亏了不少。不过美林公馆还有排屋项目，排屋上能赚回来。”张安娜对美林公馆亏本销售并不担忧，并告诉记者美林公馆已经积累了100多名意向客户。
　　品牌楼盘也难幸免
　　现在纷纷以逼近成本价销售的楼盘越来越多，其中不乏品质和品牌都不错的房子。
　　聚集了众多高端品质楼盘的申花板块是在楼市中认同度还比较高的区块，而作为申花板块的唯一一个全盘精装修项目，赛丽绿城慧园11月27日的首开价格也引发了不少购房者的关注。
　　慧园项目这次推出的是南边邻近丰潭路的2号楼，共130套精装房源，两梯两户，户型为中间套89平方米和边套148平方米，折前均价为28880元/平方米，一次性付款可享受95折优惠，按揭付款可享受97折优惠。直接签约的客户还可以同时选购车位。一次性付款的折后均价约在27000元/平方米左右，按揭折后均价约在28000元/平方米左右。
　　绿城的精装品质，申花的核心地段，城西繁华的商圈……诸多光环使得慧园的价格在申花有着举足轻重的影响。在开盘之前，曾一度传言慧园的价格可能会在3万元/平方米以上，虽然看似比周边楼盘贵，但剔除5000元/平方米左右的精装标准，也似乎已经“到底”了。
　　赛丽控股董事长夏赛丽亲口证实：“我们这个楼盘算下来每平方米成本差不多都要27000元左右了，这次开出的价格绝对是回馈客户的价格。”她还表示，目前楼市整体的市场情况不好，但很多老客户关注他们这个楼盘也已经很久了，即使行情不好，他们也要推出部分房源。
　　另外，夏赛丽坦言，在开盘前，有的朋友建议直接把房子改造成毛坯来卖，这样价格还可以继续走低，可能卖得更快。但她觉得应该保证原来的品质水准。
　　亏本现象还会延续
　　近期杭州还有多个价格低开楼盘，龙湖香醍溪岸就是其中之一。这个楼盘被坊间流传仅以成本价销售，首推1、12号楼，主力户型为86、87平方米，开发商打出“分红杭州”的口号，希望公寓也能“日光”。“香醍溪岸”于11月23日推出210套房源，绝大部分折后价格在5900元/平方米，折后总价约50万元，活动仅限两天。
　　龙湖香醍溪岸这样的定价，对于市场的冲击力无疑是巨大的。立刻有网友出来算成本：“楼面地价约2153元/平方米，再加上建安成本、税费成本及财务成本和最基础的营销费用，那么即将推出的这200套高层房源可以说是亏本入市。”不过，龙湖方面的相关负责人则表示：“成本还是没有破的，但是利润确实已经很低了。”
　　最近推出的这几个新楼盘比较受关注。其实一些在售的打折楼盘，同样也已接近成本价。桥西某品牌楼盘销售部相关负责人透露：“我们有一幢房子的价格真的已经破成本了，原来说是地板价，现在可以说是地下室的价格。”
　　而在更早前，下沙的保利湾天地以6999元/平方米的起价入市，也引起了市场一片唏嘘声。这个精装LOFT楼盘，即便只计算建筑和精装成本，也已接近售价。不过开发商曾表示，湾天地之所以能开出这样的价格，很大程度上是因为地价已经摊到住宅项目上去了，土地相当于是零成本，这样一来价格调整的空间就很大了。同样在下沙的宝龙广场，首批推出的房源据说价格也已接近楼面价。一些业内人士为宝龙广场算过一笔账，称其已经跌破成本，但开发商并未承认跌破成本一说。即便宝龙广场不会跌破成本，其利润也已微乎其微。
　　谈及楼盘价格频频低开的动机，一些开发商表示，现在开出成本价倒不是说真的马上活不下去了，但是市场情况如此恶劣，确保资金尽快回笼很有必要。
　

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