2011年，杭州地产大鳄绿城集团经历了严酷的考验。高负债率、高速扩张发展是这场考验的根源。而楼市调控政策的持续将这一考验发酵。更多地产商面临资金难题。
记者注意到，今年一季度以来，房地产信托面临的兑付潮开始蔓延。在中央的"严控"基调下，2500亿元的年兑付规模能否顺利"过关"，既关系到投资者的资金安全，也是考验信托公司"招牌"的试金石。
资金压力、清淡楼市更加剧了房企地产信托偿付的风险，为了强化对信托计划的风险把控，包括中信信托、杭州工商信托、中融信托等在内的多家信托公司相继提前清算地产信托计划，以释放风险。
房地产信托产品出现接二连三地提前清盘现象，令业内专家惊呼"在本轮房地产调控中，担心信托风险会先于银行而爆发"。
目前，监管部门警惕风险已经介入，重点关注今年房地产信托的兑付问题，要求在到期兑付日的前6个月就要开始设计风险化解方案。而信托业内人士表示，房地产信托提前清盘对开发商、投资者和信托公司三方来说均有损失。
有从事信托业务的业内人士向媒体透露，"房地产风险比较大，目前已经不做了"。业内人士表示，在信托公司与开发商一团和气的背后，双方的关系已经很紧张了。为保证信托能及时兑付，信托公司开始给开发商施压，要求开发商以降价或转让项目等方式改进财务状况甚至提前兑付地产信托。
信托项目提前兑付遭质疑
杭州工商信托官网显示，昆仑置业丁桥项目的房地产信托项目提前进行了清盘。成立于2010年7月份的这个地产信托，合同中约定执行期为60个月，但信托合约在执行了17个月后就停止了。该信托实际募资5.35亿元，与目前从银行获得的约9%的开发贷款利率相比，该房地产信托8.8%-10.3%之间的年利率并不算高。
有知晓内情人士向记者透露，上述房地产信托遭清盘并非由开发商主动提出来，而是信托公司出于防范风险考虑被提前兑现的。该知情人透露，虽然公开信息显示这个信托已提前完成兑付，但开发商昆仑置业有上亿的资金未能兑付给杭州工商信托公司，实际上是杭州工商信托以自有资金介入将本金和收益返还给投资者，"采用这种方式是信托公司在防范风险的同时也保护自己在业内的声誉，也说明了它(昆仑置业)资金链紧张了。"知情人告诉记者。
记者就此拟函向杭州工商信托股份有限公司予以求证，在两天的等待后，最终该公司拒绝透露与之有关的任何情况。
采访中记者了解到，一般的地产信托项目均以房企的房产销售收入作为第一还款来源，而昆仑置业的销售业绩并不理想。据杭州透明售房网数据显示，截至2012年3月31日，杭州排名前十的房企中，昆仑置业旗下三个楼盘库存商品房1029套，积压资金65.4亿，仅次于绿城房产集团。
在杭州当地媒体上，昆仑置业掌门人叶健也坦承，"销售确实遇到一些困难，有些项目可能要在价格上做调整"。
散见于网络的公开资料显示，昆仑置业目前已完成长三角和环渤海区域的全国化布局，在上海、天津、南京、杭州等10多个城市，拥有土地储备约500万平方米。就在2011年10月，昆仑置业在温州逆市拿地，土地总价款约6.2亿元。
"尽管有些在二三线城市拿地成本低，但摊子铺的大了，数量多了资金沉淀也就多了"，浙江当地的开发商告诉记者，"严控政策下，销售回款压力很大，(昆仑置业的)负债情况不明朗，资金还是很紧张的，不大可能主动提出对房地产信托提前清盘。"
信托的收严，无疑是给开发商融资渠道又加了一个紧箍咒，资金不但考验开发商能否在新政背景下能够安然过冬，同时对信托的监管也考验政府楼市调控的决心。
两家房企申请破产
就在记者发稿前，杭州瑞达实业投资有限公司与金星房产向法院申请破产。据悉，金星公司投资开发的余杭区西城时代家园项目已停工，金星公司拖欠款项达4000万元，欠税2398万元。欠税又欠款,资金是导致金星房产破产的根本原因。
据了解，金星公司开发的余杭区西城时代家园项目在2011年8月24日，西城时代家园还以签约15套在惨淡的楼市中创下当日新房成交冠军楼盘。可是，一家销售情况不错的开发商，一家没有任何储备项目的开发商，竟然一直困于资金紧张之苦。
在2012年2月16日杭州市地税局发布的一则欠税公告中，16家欠税企业被曝光。这16家企业大部分是房地产企业,金星房产排在第二位，欠税2398万元。
早在2月前后，开发过杭州温州经济城的杭州瑞达实业投资有限公司便已申请破产。据业内人士透露，目前，主动申请破产的房企并不只有杭州瑞达实业和金星房产。除了已经申请破产的小部分企业，还有不少房企资金已到极致，正在破产边缘挣扎，"如果时间再长一点，情况应该会更严峻"。
业内人士表示，金星房产的申请破产事件是个非常具有标志性的现象,会引起很多人的关注和反响。资金断裂成为主要原因，在目前这个大背景下,这样的事件标志性作用显著。"随着调控持续,杭州可能还会陆续出现小型房产公司申请退出房地产市场,或是被大房企并购的现象。"
尚启庄 陈虎
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发表于 2012-4-11 20:26:44
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