欧洲“洋经纪”赴华推房产

小五

房地产不是振兴经济的唯一出路，但在过去的一年却成为拉动美国经济复苏的“领头羊”，中国人成为不可忽视的美国房地产第二大投资群体。这诱使经济依旧疲软的很多欧洲国家纷纷来中国内地推介房地产项目。 北京《财经国家周刊》近日报道，一方面，由于持续的限购政策，中国国内投资、投机性购房需求受到压抑，对海外土地和房产的永久产权和稳定回报率投资意愿逐渐加强，这股投资热潮甚至已开始波及普通收入阶层；另一方面，从全球经济特别是美国经济的形势看，在2012年第三季度，住宅固定投资大幅增长13.5%，为经济增长贡献了0.31个百分点。房地产业的复苏对经济拉动作用不可小觑。这一复苏策略已被越来越多的国家所效仿。 基于上述内外两方面因素，海外地产商和中国买家正在就投资海外房地产项目“一拍即合”。但是专业人士表示担心：在目前这股海外投资狂潮中，因为中国普通收入阶层的盲目加入，投资风险已开始隐现。 “洋经纪”登场 1月28日，在意大利驻北京大使馆，举办了一场意大利房产投资研讨会。意大利驻华大使、驻京总领事、驻华大使馆法律参赞等十余人，向与会者详细地介绍了投资意大利房地产的法律、税务和移民问题。这是意大利首次组团来京进行房地产投资推介。 研讨会主办方意大利世通投资集团市场营销和销售主管Marco Clerici先生在接受财经国家周刊记者（下文简称记者）采访时表示，虽然没有中国投资者到意大利购置房产的统计数据，但是从大趋势来看，中国投资者对于意大利的房地产投资正呈上升态势，并且由最初的居家型投资上升到了办公用房、土地、厂房等多种多样的投资。 Marco Clerici举例说，在米兰就有一个大型的商贸中心，由十余名华商自行集资打造，并面向全意大利华商出租。他特别提到，即将于2015年在米兰举办的世界博览会，为中国投资者提供了非常好的地产投资机会。 在研讨会上，意大利驻华大使馆法律参赞Federico R. Antonelli诠释了最新修订的投资意大利房地产业的政策和激励机制。他表示，投资意大利房地产，中国买家可以申请5年期旅游签证或者居住签证。在意大利居住5年后即可取得永久居留权，10年后即可申请入籍。 相比意大利，还有一些欧洲国家提供的房产投资政策更为优惠，以西班牙为最。 据媒体报道，为了挽救因为陷入债务危机而极度低迷的西班牙楼市，西班牙政府计划修改移民法，欧盟以外的外国公民只要购房费用高于16万欧元，就可以获得在西班牙的居住许可。并且，这一新政策主要是面向对西班牙房地产有大量需求的俄罗斯和中国市场。 除了经济增长依然乏力的欧洲各国外，中国投资者常选的美国、澳大利亚等国家的地产项目也纷纷来京推介。从2012年10月到2013年1月，美国房地产投资国际研讨会、大型澳大利亚精品房产展等纷纷在京亮相。 美国海外房地产投资协会（AFIRE）首席执行官James A. Fetagatter接受记者采访时表示，美国经济已进入复苏通道，当前是中国投资客进入美国房地产市场非常好的时期。 但James A. Fetagatter同时提醒中国投资者，过去几年，美国对于投资度假式公寓的打击很厉害。并且告诫中国投资者要做好长线投资的准备。“因为美国房地产的价值增长是一个逐渐的过程，增值速度绝不会像中国前几年这样。” 记者发现，来华兜售房地产项目的活动牵线人，大都是从事不动产投资咨询、顾问及代理业务的“洋经纪”。中国人近年来在海外不动产方面的频繁阔绰出手，让这些“洋经纪”们看到了商机。 境外炒房族隐现 促使海外房地产商纷纷来中国揽客的动力在于，来自中国的投资者在海外展现了强大的购买力。并且随着国内房地产限购、限贷等持续的宏观调控，中国的中产阶层和普通阶层投资者，也在寻找收益更为稳定的投资出口。 2012年第三季度，美国住宅固定投资大幅增长13.5%，为经济增长贡献了0.31个百分点。而据全美房地产经纪商协会此前发布的报告显示，来自中国的投资者早在2011年就已经成为美国房地产第二大投资群体，仅次于加拿大。 记者查阅资料时发现，在2011年10月底发布的《2011中国私人财富管理白皮书》中也指出，有1/3的中国富人有海外投资，主要是房地产。且部分内地中产收入阶层所持资金已经开始转向海外地产业投资。 北京市丰台区一位小型地产公司的负责人告诉记者，其已在美国洛杉矶置办房产，老婆孩子都已经办了美国绿卡，并不为单纯的投资，主要是孩子可在美国接受教育。 “我不能加入美国国籍，那样的话我在全球各地的资产都要向美国政府如实申报，没必要。”在记者的追问下，其表示“我每两个月往返美国一次，那边也有很多同样的朋友，这样挺好”。 紧随中产阶层海外置业的步伐，进入2012年，海外房价的走低，令中国普通收入阶层也逐渐加入到海外投资的大军中。但他们和富人及中产阶层相比，更看重投资获利，投资风险也随之变大。 从1月19日在北京举办的美国加州的纳帕尚品独栋别墅项目推介会就可以看出，国内外巨大的房价差异对于普通投资者诱惑极大。据房产经纪公司介绍，纳帕尚品位于美国加州富人区，毗邻多所著名学校，但首付款仅为4万美金，部分房源价格仅为40万美金。而这样的房产价格，在北京市仅能买到五环附近的一套约90平方米左右的普通商品房。显然，巨大的房价和品质落差，对于普通投资者来说吸引力极大。 “我现在的目标就是先在北京买一套房，5年后卖掉直接拿着钱到加拿大或者澳洲买套房，办移民。”记者身边的一位朋友，是一家LED显示屏的小型代理商。在他看来，无论从居住价格、居住环境、教育环境、还是小型企业的经营环境来看，都促使他萌生上述想法。 涉外置业亟待规范 西南政法大学外语学院副教授和静钧认为，对于普通投资者来说，如果他们持有短期不切实际的高回报预期，就会非常容易因为房产中介的诱惑而导致盲目投资而失败，甚至血本无归。 和静钧认为，当前亟待规范涉外置业中介机构的执业行为。意大利驻华大使馆法律参赞Federico R. Antonelli先生也告诫中国投资者，在海外投资房地产项目一定要选择和政府合作良好的房地产经纪商。 实际上，按照国际五大代理行之一的仲量联行向记者提供的资料，当前，不仅是中国个人投资者，全球投资都已经聚向了房地产。 2012年全球房地产交易额累积达4360亿美元。2012年第四季度，美国的房地产投资额环比大涨51%。墨西哥、加拿大、法国、德国和北欧国家，也有不俗的表现。 仲量联行预计，2013年全球房地产投资将会增长到4500~5000亿美元。北美地区将继续保持增长势头，亚太地区有望提高，欧洲、中东和非洲地区或将与2012年持平。估计截至2030年，全球每年商业房地产直接交易额将超过1万亿美元。 “由于目前主权债券市场的收益率处于数十年乃至几个世纪以来的低水平，同时由于资本增长前景看淡，收益率成为投资回报的核心驱动因素。”仲量联行总裁兼首席执行官戴柯凌（Colin Dyer）分析，房地产收益率与主权债务收益率之间的价差仍居高不下，这为投资者抵消了房地产市场所带来的部分新增风险。 随着全球迎来投资地产的热潮，中国国内的一些行业协会机构也忙了起来。据悉，在春节后的3、4月份，全联房地产商会就将组织国内投资者分别赴澳大利亚和美国进行地产投资考察。而中国地产企业海外投资项目瞄准的消费群体，还是中国内地的投资者。 （欧时网）