法国购买房屋指南 （转）

我爱苍井空

近期，巴黎各区房价普遍上涨房价越来越接近金融危机前的水平，外省房价也跟着上涨。于是，不少计划在海外置业的中国购房者也都把法国的乡村别墅作为关注对象。不过置业之前，首先要把在法国置业的程序与成本搞清楚。

　在法国，外国人的房产所有权没有限制。不动产具体的购买程序和费用通常分为个人、中介机构、公证人三大部分。
　　1个人交易　　7天考虑期 10%违约金

　　如是个人购买行为，则需在达成交易意向之后，由公证人员协助签署意向购买协议，保护财产人合法权益。同时，买卖双方也可选择签署一份出售证明，由公证人进行公证，房主通过此证明声明此房不会再卖给其他买家，价格不会变更。

　　假如买方不属于专业购买者，则可在签署协议后享有7天的自由选择期，此期间购房者如果改变主意也可以无条件取消交易。不过，7天之后或者双方签署协议之后，购房者如果再反悔，就只能交纳5%-10%的违约金。

　　对于外国人在法国购房，目前也有一些交易需要在签订以上协议后，由买方交纳10%左右的定金，由卖方的律师以第三方的身份代管。如果购房者在7天内反悔，可以全额退还定金，但若超过7天后买方反悔，则定金不予退还。

　　2中介机构　　居中担保 4%-10%中介费

　　如果是通过中介公司达成交易，那么购房者则需要由中介机构提供房源信息和选房服务。中介机构在提供房源的同时也必须向买家说明房子所有的具体信息、付款方式、贷款程序等等。

　　一旦确定购买意向，则买卖双方应分别与中介机构签署“财产转让权证明”，相当于国内二手房交易中的“居间协议”，中介公司扮演中立的担保人角色。同样经过7天左右的选择期后，买卖双方及其临时购买合同就应转到公证人处，签署正式的购买合同。法国地产中介机构的收费标准在4%-10%之间，具体收费标准由各中介机构自行制订。按照法国地产市场的习惯，中介公司给购房者的报价中通常已经包含了中介费用。

　　3公证人　　三项责任 3%-20%公证费

　　不论是纯粹个人交易还是通过中介企业交易，法国购房者在签订临时协议并度过7天等待期之后，都会将交易转到公证人处。法国置业环节出现的公证人通常包括三种职能。一是买卖双方谈定价格后，由公证人公证其最终成交价格并签署临时购买合同。二是为卖方起草并公证签订交易委托书。三是为买方起草并公证签订购房合同。

　　法国置业公证费的收取有些复杂，因为其收费标准与房产性质和房龄都有关系。公证费在法国也叫“房屋产权获取费用”，除了为买卖双方提供以上公证服务外，其中还包含了所有房地产出售过程中所需的费用和责任、权利等内容，也包含了上缴政府的相关税收、行政费用等。

　　按照房屋使用性质分类，法国的置业公证费分为两档。对于居住型购买房屋，其公证费按照交易价格的9%-13%收取，具体收取比例按照各区、市政府规定执行。而对于购买后将被赋予经营性功能的房产，其公证费用则统一按照20%收取，其中包含了上缴政府的职业税。

　　如果按照房龄来分类，不同房产的公证费用也有不同的交纳方法。对于新建房屋，法国的二手房交易具有优惠政策。按照规定，如果所交易房屋当时距离新建取得房屋产权的时间不足5年，不论是自住还是经营，则可以免交公证费。但事实上，法国在落实此项政策时，仍要收取房价3%左右的人工成本等费用。

　　4付款方式　　交易过程不超过90天

　　销售合同签订后75-90天最后定下来。在此期间，买方可以申请资金。通常买家最多有45天时间得到资金审批，但是若卖方同意则时间可以延长。

　　在交易结束前10-14天，买方的律师将提供完成交易时的最后金额数目。此数目包括剩余的90%的房款（有些可能通过贷款），手续费，预计的按照比例分配的税项和公用事业费用，以及翻译费用等其他少量杂费。正常的房产交易，结算程序包括：签署大量的文件，大概用45分钟到一个小时；最后以购买者拿到房产的钥匙结束。公证处将与政厅共同对此次房产销售进行文档备案记录，2至3个月后购买者将接受一份契约副本。

　　买房之后成本清算

　　在完成购买程序之后，法国的房产就将开始持续交纳持有型税费，如果转手交易则需要交纳其他费用。

　　持有房产　　土地、房产税年缴几百欧元

　　一旦成为法国的不动产业主，就必须按照法国的规定交纳一系列税费。

　　首先是土地税和房产税，即对该房产占据的土地和建筑征收的税，其支付金额会依据各种内外部条件而大不相同。例如，法国全国各地政府都有权具体规定房产税和土地税的征收标准，房屋的面积、结构等条件不同，税费也会不同，但通常税费金额不会相差太大。以一套200平方米以内的独栋别墅为例，其在法国各地的土地税和房产税总额都不会超过500-600欧元/年。另外，该房产的所有人如果是单身则交纳税费较高，对于有子女的家庭，法国还会在房产税和土地税方面予以补贴优惠，子女越多税费越是递减。

　　其次，作为法国业主也需要交纳居住税。这是对当地居民的年度征税，由房屋当时的居住者交纳。另外，还有前面提到的职业税。如果购房者把房子用来工作或经营，就需要缴纳此税。此外，持有房产并出租的业主还要交纳资本收益税。也就是说，如果房主把房子租出去就需要缴纳租金16%的税金，除非房主拥有该房屋产权达15年以上才能免交此税。

　　转手交易　　升值差额30%纳税

　　法国和德国都是长期打击地产投资行为的欧洲国家。按照法国有关规定，如果房主购买的是成品房屋，那么房屋转手出售时，要依据其购买时的价格，收取增值部分15%的差额增值税。但若房主是法国以外的外国人，那么这部分交易差额增值税就要按照30%的高比例交纳。

　　也就是说，在欧洲置业的购买成本或许能够承受，但持有和转手的高额费用决定了投资并不划算。

　　近期地产市场惨淡，外国人通常能够得到100%的资助且利率最高4%。法国这样的抵押贷款对很多投资者来说都是非常具有吸引力的。最长按揭期限是20年或者贷款者70岁。

秋梧寒桐

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