预警:一派繁荣的中国楼市走向低迷？

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文章来源: 金融时报

中国债券和股票正在亮起警报信号，似乎表明近年来一派繁荣的中国房产行业正走向低迷，其影响可能在全球金融市场产生涟漪效应。

目前有证据表明，房价正不断下降，开发商正失去资金来源。随着交易员们开始消化此类证据，直到去年还是国际投资者眼中宠儿的中国房产行业，正变成一场“恐怖秀”。

国际债券市场中的担忧已有所加剧。近年来，中国房地产开发商已在这些市场发售了190亿美元的债务。这些债券的价格仅在过去两个月期间，就大跌22%，导致收益率飙升。

“现在你可以看到收益率达到20%以上，这意味着存在重大违约风险，”澳新银行(ANZ)亚洲信贷策略师欧文?加利莫尔(Owen Gallimore)表示。他警告称，至少有6家开发商面临严重的债券违约危险。

股市也在作出无情的判决。自今年年初以来，在香港上市的中国地产类股已下跌40%，而基准的恒生指数(Hang Seng index)同期内的跌幅为22%。

“人们在担心违约风险，以及这对地产公司本身、银行业体系和股市整体的影响，”霸菱资产管理(Baring Asset Management)的中国股票业务主管邓鸿文(Agnes Deng)表示。

邓鸿文称，近期实地走访珠江三角洲地区期间，她看到许多开发商降价5%或更大幅度。目前成交量下降，尽管9、10月传统上是中国房地产销售的旺季。

政府数据显示，中国楼价自2006年底以来上涨60%。不过，私人部门的估计似乎表明，许多地区的楼价涨幅达到官方数字的数倍。

缺乏准确、全面的中国住宅供需数据，在一定程度上导致人们对两个问题抱有不同的看法：中国楼市是否存在泡沫？如果存在，那么这个泡沫是否已开始破裂？

但是，不存在疑问的是，近年中国房地产开发商在执行大胆的扩张计划之际，背负了巨额债务，这意味着，如果房产销售确实下滑，它们几乎没有什么回旋余地。

更糟的是，开发商正失去资金来源，过去三个月来，它们被挡在公开债券市场门外。与此同时，国有银行正遵照政府指令，限制向多数开发商放贷（只有一些最强大的开发商除外）。

据中国媒体报道，政府本月通知信托公司停止向某些开发商放贷；信托公司是中国快速增长的影子银行体系的一部分。“信托公司是最后的放贷者，正因如此，这条渠道被切断是非常严重的，”加利莫尔表示。

评级机构标准普尔(Standard & Poor’s)本周进行了一次压力测试，以确定该机构评估的30家中国开发商在低迷期间将如何表现。对债券持有者来说，压力测试的结果是催人警醒的。

标普发现，多数开发商能够承受2012年房产销售下降10%。但如果合同销售下降30%，逾半数企业，包括恒大地产(Evergrande)等数家大型开发商，将难以维持债务偿还。

2010年1月，在看好中国的情绪高涨之际，恒大地产以13%的票面利率，向美国、欧洲和亚洲投资者发售了13.5亿美元的五年期债券。这些债券目前的交易价格仅为发行价的73%，这意味着收益率达到26%。与此同时，在香港上市的恒大地产股价仅为其2011年预期收益的4倍。

尽管这样的价格似乎看上去具有吸引力，但分析师们警告称，它们可能进一步大幅下跌。2008年，随着中国房产市场开始下滑，同类债券（当时市场上只有寥寥几只中国房产企业发行的债券）的价格曾跌至发行价的50%以下。