胡锋：房价下跌不是中国经济的福音

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随着房价开始松动，各方对房价的声讨大有“庆父不死，鲁难未已”的味道，许多人甚至认为，房价下跌对中国经济是一件好事，是中国经济的福音。说房价下跌有利中国经济就好比说股市下跌有利美国经济，因为房地产和股市分别是中国和美国老百姓财富最佳的保值增值手段。难道老百姓资产缩水对一国经济是好事？你听说过美国股市下跌对美国经济利好的言论吗？
无论是房价，还是股价，反映的都是资产的价格。资产的价格是未来收益的折现，而未来收益取决于人们的预期，如果人们对经济增长前景乐观，对未来收益就会有一个比较高的预期，那么未来收益的现值——资产价格就会比较高。反之，如果人们对经济前景悲观，预期收入下降，资产价格就会下跌。也就是说，资产价格综合反映了市场对经济前景的预期。资产价格下跌，本身就说明人们对经济前景不看好。说房价下跌有利中国经济的人首先忘记了最基本的资产价格概念。
美国的大萧条是以股市暴跌开始的，日本经济长达20年的衰退始于房地产价格大幅下挫，2008年开始持续至今的全球金融危机也是以美国房地产泡沫破灭为先兆，这些历史事实也表明，房地产价格下跌绝不是经济的福音，相反，它是经济陷于衰退的凶兆。
持有房价下跌会有利中国经济观点的人是以一种静态局部思维看问题，他们认为：房价跌了，人们就有钱买房了；房价跌了，人们就不会炒房了，钱就会进入实体经济领域；房价跌了，会降低企业的生产成本和人们的生活成本，企业会扩大产出，人们会扩大消费…房价下跌，将是一幅多么美好的图景。
如果房地产是外星人生产出来的产品，那么价格下降当然造福地球人。问题是，房地产是地球人基于某种判断，动用大量的人力和物力生产出来的。房地产价格下跌绝不会是孤立事件，房价下跌的同时必然伴随着其他一系列事件的发生。
譬如，房价下跌了，人们就会有钱买房了吗？不一定。前面说了，房价下跌意味着人们对经济前景悲观，对自己的未来收入预期下降。一个刚工作没几年的年轻人为什么敢于从银行贷款买房？因为他预期他的收入将会增长，不断增长的收入使得他有信心现在以按揭的方式来购买他目前的收入水平难以支撑的房子。但是，一旦经济预期悲观，失业率上升，职场人士恐怕不是想着如何加薪，而是首先如何保住自己的饭碗，收入预期逆转，购买房地产这种大宗投资行为就会趋于谨慎。退一步，想一想，若人们一如既往地乐观，收入一如既往地增长，房价又从何跌起呢？
又譬如，房价跌了，人们就不会炒房了，钱就会进入实体经济领域。房价下跌，当然会抑制炒房行为。但是炒房的钱和进入实体经济的钱是两码事。经常有媒体报道说，大批中小企业做不下去了，把门一关，老板把钱抽出来炒房炒股。首先，中小企业关门，资源并没有消失，会被市场中其他的企业吸收重组重新投入使用，因为如果不是这样的话，那些关门的企业主又怎能从关门中拿到钱？其次，无论是炒房还是炒股，交易都是双向的，等量的钱进去，必然有等量的钱出来，不存在说钱只进不出。而且买房的钱，开发商会用来支付原材料费用，工人工资等，这些钱最终会流向实体经济。
再譬如，房价跌了，会降低企业的生产成本和人们的生活成本，企业会扩大产出，人们会扩大消费。房价跌了，会降低企业的生产成本和人们的生活成本这是事实，但是企业会因此扩大产出，人们会因此扩大消费则不一定了。静态看，生产成本下降了，其他不变，企业的利润水平会提高，这会鼓励企业扩大再投资。问题是，当房价下跌时，“其他不变”是不可能的，企业的身处的经济环境不是不变，而是会变得糟糕，这个时候企业显然不会因为短期利润水平的提高而盲目扩大产能，企业会预知冬天要来了，提前做好过冬的准备。房价下跌确实会降低个人在购房上的支出，但是前面也说了，房价之所以下跌是基于人们对未来收入流下降的预期，是因为预期收入下降导致房价下跌。这样一来，当预期的总收入下降时，房价下跌怎么可能带来个人消费的提升？
上面举例说了这么多，其实只是说明一件事情，那就是资产价格的变动是对经济预期的反映。房地产作为最重要的资产价格，更是具有明显的信号作用。一定是经济出了大问题才会导致房价大跌，房价下跌绝不是经济的福音。
不可否认，中国当前房价确实太高了，一般老百姓确实买不起。但是换一个角度，大城市房价在目前的基础上跌50%，一般的工薪阶层也是买不起的。然而房价暴跌50%对经济而言，绝对是灾难性的。当前的房价虽然高，但是只要稳定下来，今后不过快上涨，晚买房不会付出更大的代价，老百姓就不会急于超前买房。政府顶多只要解决好廉租房就是了。房价高不是问题，过快上涨才是问题。

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其实房价不应该牵动这么多人的心。

钟敏

房价，牵动人心~~~