买100平房子只得70平，“公摊面积”早该取消了

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文 | 刘文昭

买房是人生大事，在国内完成这件大事，总是绕不开公摊面积这四个字。最近，关于公摊面积的话题又火了起来。想想也是，年轻人掏空六个钱包，买了一个号称100平米的大房子，结果使用面积只有70平，公摊一下子占去30平，有不满也在情理之中。

公摊面积容易变成糊涂账，很多收费却又与它有关

大家都知道买房有公摊，但公摊包括什么就不是每个人都清楚了。一般来说，“公摊”包括以下两大部分：

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

2、楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

这意味着，你家电梯的面积，过道的面积，保安小哥的值班室，甚至分隔墙都能算进你家的建筑面积（等于套内建筑面积加上公摊面积）。

有业内人士指出，房产证记载的“公摊面积”多是由开发商委托，房地产管理部门和房地产开发商测得的，测绘单位无需向业主负责。这导致购房者没有知情权，开发商说公摊面积是多少就是多少。

当然，作为业主，你可以自己量，也可以请别人量。不过，一幢楼中所有套内面积之外的地方都可以在公摊计算范围内，对整栋楼进行测量，个人没能力，雇公司又太贵。因此，小区的公摊面积很容易成为一笔糊涂账。

也许有人会说，糊涂就糊涂着吧。反正一房一价，一套房100万，无论是用建筑面积算，还是用套内面积算，只是单价有变化而已。

从房价的角度看，差别不大，但需要注意的是，我国和房子有关的不少收费，都是按建筑面积算的，这就关系到购房者的切身利益了。

例如，取暖费和物业费一般是按照建筑面积收的，可是能享受供暖的只有室内面积，一些公摊部分也没有物业服务，业主却依然要为公摊面积缴费。未来征收房产税，如果也是按建筑面积征收，业主又要为了自己无法使用的面积缴费。

从这个角度看，公摊面积意味着高昂的未来费用，如此收费的不合理显而易见。

为什么公摊面积保留到现在？

在寸土寸金的香港，买楼方式有很多创新，公摊面积销售就是其中之一。有人认为内地开发商搞的公摊面积销售，就是借鉴了香港的经验。

这个做法从一开始就有问题。由于相关法律法规不够完善，公摊面积计算方式缺乏标准，公摊面积的测量不透明，公信力不足，业主和开发商不时对簿公堂。

2004年，北京市二中院曾一次下发了147份判决，要求北京方庄的方安苑小区开发商90日内向业主提交房屋实测面积数据及公摊明细说明。

因为公摊面积变化，1994年动工的厦门嘉莲大厦，10年间经历了近300起诉讼，不断刷新全国司法审限纪录。一个重要原因是，针对嘉莲大厦这个项目，前后出台了3份测量报告，每份测量报告给出的公摊面积都不一样。

公摊面积常引发纠纷，为什么还是保留了下来？首先，保留公摊面积符合开发商的利益。有业内人士指出，公摊面积的计算一般都是各地自己决定，一些开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价，而是利用这个灰色地带，以达到利润最大化的目的。

其次，物业费、取暖费长期看都会上涨，保留公摊面积符合收取物业费、暖气费等相关费用的机构或组织的利益。

更重要的是，地方政府也乐于维持现状。这些年国内房价不断上涨，各地政府出台了一系列房价调控政策，房价管不好，是要被约谈的，可能影响仕途。

有没有公摊面积，对房屋总价没影响，但对每平米单价影响巨大。一套200万建筑面积100平，公摊30平的房子，算建筑面积单价是2万，如果算套内面积单价就是2.86万，一下子“涨”了这么多，不仅面子上不好看，还可能强化购房者的上涨预期。

公摊面积这个概念应尽快消失

据如是金融研究院朱振鑫介绍，国内房屋计算的是建筑面积，既包括住房使用面积、墙体占用面积，也包括公摊面积。而大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。如香港采用的是实用面积，等于建筑面积去除公摊面积的部分。

而美国、英国等国使用的是使用面积，等于实用面积减去墙体占用面积，也就是真正能够使用的住宅面积。

也许有人会问，你刚才不是说香港不是公摊面积销售的创立者吗，怎么现在又说它算实用面积？

这是因为香港认识到了算公摊面积卖方的不足，毅然推出了新规。自2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。

同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。

除了香港，重庆市早在2002年就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施（重庆的套内面积相当于香港的实用面积）。

使用套内面积，购房者不用再担心公摊面积是多是少，且套内建筑面积的规定明确，个人用常规方法就可以测量，购房者钱花得明明白白。

也许有人会问，如果没有公摊面积，开发商忽视小区环境建设，物业公司不搞物业怎么办？这就太杞人忧天了。没有公摊这个概念，很多国家的小区也是环境优美，配套设施完善，国内一些小区有公摊面积，还收物业费，依然是脏乱差。

改建筑面积卖房为套内面积卖房，只要政府明确规定即可，好处又很明显——购房者明明白白消费，交易纠纷减少，购房者的合法利益得到保障。这样的好事，迟做不如早做。