孟祥妲:观念与政策：房地产市场的问题与出路

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我们已经知悉，决定中国房地产市场总体走势的是哪些基本要素。无论是供给还是需求方面，市场都处在政府力量的控制之下。说到底，土地政策和货币政策为房地产市场的走向定下了一个基调，而其他一系列与之相关的政策，则从不同方面影响和改变市场发展的形势。有一点我们必须明白，所有这些政策，都不是凭空产生出来的，它们全部都是一些观念和“理论”的结果。这些特定的对现实和理论的看法和态度，既决定着舆论，也影响着政府的政策制定。现实的政策选择，不是取决于根据正确的经济学理论去实现满意的结果，而是取决于人们接受什么样的观点。人们相信什么办法可以帮助他们改善自身的处境——以更低的代价获得更好的住房条件——他们就会竭力支持这种主张。而对现实房地产市场的评论是众说纷纭的，其中包含着大量错误和有害的导向，它们有着巨大的影响力，如果不能揭示其后果并扭转人们的观念，改变错误政策和最终解决问题就都是空谈。   那些典型的有代表性的观念，经过一些专家的大力宣扬，已经深入人心，我们有必要对它们逐个加以分析和鉴别。不管这些观念的愿景多么美好，如果不能通过经济学理论的检验，就不能说它们是解决问题的灵丹妙药；它们也有可能是一些让问题更加严重，让人们的处境更加恶化的毒药。
  要完全地列出这些观念和其所有的变形是不可能做到的，一些对已有观点的发挥和换汤不换药的说法会时时冒出。我们只讨论以下几个方面的观点，各种流行的说法总是不难在这里找到其原型。
  一.市场失灵论。与之相对应的政策选择是持续的宏观调控。这种观点认为，市场经济存在着某些先天缺陷，它必定会在某些时候、某些领域失去其有效调节资源配置的功能，因此，必须要在市场失灵时加以干预，也就是用政府的有形的手来参与资源的配置。耐人寻味的是，没有任何理论可以给出一致的市场失灵的标准，但是调控者总是可以找到所谓失灵的地方。中国的房地产市场一向被认为是市场失灵最多的地方，结果就是这里总能见到最频繁、最密集的政府调控，几乎无日无之。
  二.龙头产业论。此论点以房地产行业在国民经济中所占的比重以及它与其他各行各业之间的紧密关联为依据，认为它是带动整个国民经济发展的龙头产业，制造业、金融业、运输业以及其他相关产业都依赖房地产行业来拉动投资和就业。按照这种说法，占国民生产总值相当大一部分比例的产值都是由房地产行业直接或间接创造的，房地产行业的形势对于中国整体的经济发展起着至关重要的作用，一旦这个行业出现了衰退和萎缩，中国经济也必将受到重大影响。这种论点的政策涵义，是政府应当采取“必要”手段保持房地产市场的繁荣。
  三.过度投机论。该观点把制造房地产市场问题的根源指向了投机。人们相信中国房地产市场早就已经出现了过度投机，更有论者（尽管从未被任何资料证实）举出住宅空置率的数据来证明投机活动有多严重。从对政策的影响来看，过度投机论是要求政府出手打击房地产投机，其政策的形式则主要表现为房产税和限购措施。这种观点认为，通过对住房交易环节和持有环节征收较高的、甚至是带有惩罚性的税收，以及对住房购买资格加以严格限制，就可以有效地抑制投机性的住房需求，而把有限的资源用于真实的自住需求。
  四.土地集约利用论。认为为了保障经济长期可持续的发展，应该集约地利用土地资源。当然，集约的标准，是由政府来制定的。它影响了很多方面的政策，最主要的是宏观调控中严控住宅建设用土地供给的部分。对小产权房的政策也可以看作是受这种观念的影响，现实中的“土地财政”则是这种观念的一个非意图的结果。
  五.市场失败论。这种观点与市场失灵论不同，后者是针对整个市场经济而言，认为所有的市场——不单单是房地产市场——都有着先天的固有缺陷。市场失败论是直接针对中国的房地产行业这个单一市场的，它认为中国住房建设领域的市场化改革是失败的，市场的运行也是不成功的。其重要的结论是强调中国房地产行业的特殊性，认为市场经济之路并不适合这个领域，主张住宅的建设和分配应回归计划经济，或者至少在某些方面采取计划经济手段。
  六.政府责任说。该说法认为“居住权”是一项基本人权，政府应当保障居者有其屋。这种观念把保证人们的“基本住房需求”视为一项政府责任，在政策层面则要求政府大力进行保障房的投资建设，并将其分配给有需要的人们。当然，政府责任可能是非常广泛的，前面所说的各项政策的制定和执行，都可以被看作是政府“不可推卸”的责任。政府有哪些责任，总是取决于它想包揽哪些事情。
  类似的观点还有很多，但是主要的、起重大作用的观点都已经包含在上述的列举中了。列举它们，是要说明所有这些观点都包含着这样或那样的错误，其政策结果都会与发展房地产市场的根本目标背道而驰。要最终解决困扰中国人的住房问题，建立一个健康、高效的房地产市场，就绝不能对这些观点漠然视之。
  改革开放以来，中国人的思想观念已经发生了翻天覆地的变化，这种变化已经在很大程度上改变了这个国家的面貌、价值取向和政策演进。长期来说，能对这些由政府的策士、专家学者以及独立评论人士提出的观点一锤定音的，是公众的观念选择。只有当人们真正认识到什么才是对他们有利的，才能形成推进改革和完善市场经济的动力之源。