刘植荣:国外怎样处置住房空置

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国外怎样处置住房空置

罚款、征用或推倒

作者：刘植荣

     住房空置不仅对经济健康发展和社会安定危害很大，而且大量浪费资源和污染环境。如果只凭借价格而不是空置率来判断住房需求是旺盛还是萎缩，误差不少。国外非常重视住房空置率的统计，当住房空置率过高时，政府采取严厉的措施降低空置率，如采用罚款、征用或推倒等办法 。
　
1.住房空置率怎样统计

　　住房空置率，顾名思义，就是在某一时期无人居住的住房与住房总数的比率，空置住房通常指一年内没人居住。这样，居民生活住房就可以分为两大类，一类是有人居住的住房，另一类是空置住房。
　　在成熟市场经济国家，统计住房空置率与统计居民消费价格指数（CPI）同等重要。住房空置率是指导政府制定房地产调控政策，引导人们理性进行房地产投资与消费，防止房地产泡沫，避免经济失衡的一个非常重要的参考指标。
　　在统计住房空置率前，首先要明确住房单位。住房单位就是可以供一个居民户独立生活的一套房子，它可以是独立房屋，也可以是楼房住宅的一个居住单元。不管是何种类型的住房，一个住房单位必须是与其他住房单位有隔离墙体，并且有单独通向外部的通道。
　　各国对住房空置率的统计项目不尽相同，有的只统计住房空置率一个大项，没有分项，笼统地指所有住房的空置率。有的细分为：出租住房空置率；出售住房空置率；出租兼出售住房空置率；非市场化自住房空置率（就是那些既不是为了出租，也不是为了出售，而是为了自己度假时居住或留给子孙后代的房子）。
　　统计住房空置率时，只统计用于生活的住房，办公或商业服务类的住房不在统计之列。
　　怎样统计呢？就是规定一个时间，在全国或某一地区同时进行入户统计（或抽样统计）。有人居住的住房，就是指统计时房屋内有人，或虽然没人，但只是临时外出（如出差或到外地度假），否则，就是空置住房。新竣工住房如果具备了基本居住条件，如无人居住，也被列入空置住房。
　　住房空置率的统计原则是，有人居住的住房一个居民户只允许有一个住房单位，如果有两处以上的住房，则把经常居住的住房作为有人居住的住房，其余均为空置住房。
　　需要说明的是，统计住房空置率，不是按家庭户统计，而是按居民户统计。所谓家庭户，是指成员之间有血缘、因缘和收养关系，而居民户，成员之间不要求有前者这种关系。像夫妻、子女和养子女之间构成的是家庭关系，如果居住在一个住房单位，那就是一个家庭户，当然也是居民户。未婚同居的男女或朋友共同居住在一个住房单位，那就是居民户。
从以上对住房空置率的统计规定看，我们可以用简便的方法计算住房空置率。有人居住的住房，我们可以把它看作居民总户数，住房总数减去居民总户数就是空置住房，用居民总户数除以住房总数之商的百分比就是住房空置率。

2.不统计住房空置率危害极大

　　住房空置率是宏观调控住房的重要指标。美国学者经过多年的研究发现，住房空置率在5%左右属于正常范围。如果过高，则说明房产投资过热，政府就要出台调控政策。如不统计住房空置率，不管是政府、投资者或居民，不清楚住房规模，只凭借价格判断住房需求是旺盛还是萎缩，也就是如果房价上涨，就认为是需求旺盛，房地产投资规模扩大；如果房价下跌，就认为是住房需求趋于饱和，房地产投资规模缩小，这种判断方法存在的问题很多，也极不科学。
　　因为，市场经常会失灵，仅靠价格机制配置资源有时会带来重大失误，尤其是在通货膨胀率较高的时期。当银行储蓄利率低于CPI，也就是人们说的银行存款负利率，居民为了避免自己的财富缩水，纷纷把钱取出来购买房产，于是，房价就被炒高。这时的住房就成了“吉芬商品”(指价格调节供需关系的机制失灵，价格越涨人们越抢购)，这是由人们对货币贬值的恐慌而囤积住房造成的，这就造成房价等经济指标的紊乱，使经济数据不能反映真实的社会需求，扰乱人们对供给与需求的判断。
　　举个例子，2011年3月，日本福岛核电站因大地震造成放射性污染，中国居民抢购食盐，食盐价格由平时的一袋1元多瞬间涨到10元，好多商店还卖断货。价格越涨，人们越抢。这不是因为生产食盐的成本增加了，也不能说食盐更稀缺了，而是因为人们对食盐价格上涨的心理恐慌造成抢购，价格被抬高了。
　　靠价格调控生产的信号失灵，造成房地产投资过热，而其他领域的投资则相对不足，带来巨大的投资浪费，降低生产效率。
　　所以，不统计住房空置率，对社会稳定和经济健康发展危害极大。为此，很多国家非常重视住房空置率的统计，当住房空置率过高时，政府采取严厉的措施降低空置率。
　　
3.各国住房空置率

　　根据美国商务部2011年11月2日发布的报告，2011年第三季度，美国出租住房的空置率为9.8%，与2010年同期相比下降了0.5个百分点；自住房空置率为2.4%，同比下降了0.1个百分点。美国从1956年到2003年的出租住房空置率从未超过10%，大多数年份在7%左右波动。美国自住房空置率在2006年以前没有超过2%，但从2006年开始，自住房空置率一直在2.6%上下波动。
　　加拿大出租住房空置率一直较低，1995年为4.5%，1996年为4.5%，1997年为4.5%，1998年为4%，1999年为3.2%，2001年为1.7%，2002年为2.1%，2003年为2.6%，2004年为2.9%，2005年为2.8%，2006年为2.7%，2007年为2.7%，2008年为2.3%，2009年为3.1%。由于加拿大房租较低，居民拥有住房的意愿不是很强烈，尤其是年轻人和低收入者，他们倾向于租房住，这是加拿大出租住房空置率低的主要原因。
　　西班牙把住房空置率统计作为人口统计中的一个大项。根据西班牙2001年人口普查数据（西班牙十年一次人口普查），西班牙住房空置率为15%，这一数值在世界属于较高的行列。西班牙共有2095万套住房，81%的住房是自住房，11%的住房供出租，另外8%的住房用于慈善等目的，如为学生和穷人免费提供住房。
　　丹麦的住房空置率为6.8%（2005年数据），爱沙尼亚为8%（2002年数据），芬兰为9.6%（2004年数据），法国为6.3%（2004年数据），德国为8%（2002年数据），拉脱维亚为8.6%（2000年数据），卢森堡为3%（2001年数据），荷兰为1.5%（2002年数据），斯洛伐克为11.1%（2001年数据），瑞典为1.7%（2005年数据）。
　　

4.影响住房空置率的种种因素

　　影响住房空置率的因素很多，包括经济因素、社会保障因素、传统观念因素等。
　　社会福利好的国家，住房空置率较低，因为政府建造了大量廉租住房，人们没必要为住房忧虑，炒房、存房的人很少。以欧盟为例，荷兰、瑞典等北欧高福利国家的住房空置率明显低于西班牙等沿地中海国家的住房空置率。
　　居民的住房观念对住房空置率影响较大，有的民族一直认为不动产是最安全的财富，于是，把货币换成不动产储存，造成住房空置率增加。还有的民族把自己拥有住房看作是社会地位的象征，尤其是结婚时，必须拥有一套自己的住房，这就导致父母为子女提前购房，这也提高了住房空置率。
　　人口变化也会影响住房空置率，因为人口减少，住房不会立即消失，造成住房空置率上升。例如，向外移民大于向内移民的国家，由于移居国外的居民不能把住房搬走，留在国内必然造成住房空置率升高。
　　住房自有率也会影响住房空置率，自有率越高，空置率也越高，反之越低。
　　在居民可以自由迁徙的国家，人们不管搬迁到哪里，与当地居民享受同样的社会保障和福利，这就给人的工作选择带来便利。一些人不想自己拥有住房，并不是因为收入低买不起房，而是想趁年轻多走几个地方生活。自己拥有住房买卖房屋很麻烦，还要定期交纳房产税等费用，不如租房来得方便。这也是欧美等经济发达国家住房自有率一直偏低的一个原因。
　　美国从1960年以来，住房自有率一直在66%上下波动，上下一般不超过3个百分点。可见，住房自有率与居民收入没有必然的联系，并非居民收入增加，住房自有率就必然提高；居民收入减少，住房自有率就一定下降。美国住房空置率一直保持着低水平，这与他们住房自有率低有一定的关系。

5.瑞典以征用或推倒的办法对付空置房

　　在不成熟市场经济国家，由于税制、法律不健全，放任了对住房的投机炒作行为，使大量的住房失去其居住的本来属性，而被专门用来炒作，造成大量资源浪费和环境污染。建筑房屋所需要的水泥、沙子、石子、钢筋、陶瓷、塑料、玻璃等建筑材料的生产要消耗大量能源，同时产生大量污染。
　　根据测算，建造100平方米的住房需要消耗的能源折合煤炭不下25吨，在每百平米的建筑施工过程中，还会产生6吨的建筑垃圾。
　　外国政府深知住房空置率过高对社会、资源、经济、环境等造成的危害，采取各种措施减少空置住房。政府的财税政策是调控住房空置率的利器，如提高房产税的税率，征收住房空置税等，把空置的住房逼入市场。市场上的住房供给大于需求，房价下降，房地产开发商的利润降低，迫使一些开发商退出房地产市场，放缓新房建设速度，重新到达住房供给与需求的平衡，住房空置率又回到适度的水平。
　　美国财税制度严格限制炒房，住房转让要收15%的资本得利税，还有交易价格1%～5%的营业税。住房出租照样收税，税率是租金的30%左右。美国保险公司也打压空置住房，有的保险条款规定，如果承保人离开房屋超过30天，而又没有新房客入住，保险合同自动终止。因为空置住房发生意外损失的几率很大，如水管破裂，由于无人察觉，对房屋的损害会不断扩大。如给空置住房上保险，保费要比有人居住的住房高50%到60%。
　　荷兰的房产税相当严厉，对城镇房屋产权所有人和居住者双方同时计征，如果房屋产权所有人就是居住人，则他就要交双份房产税。政府可以安排无房户免费入住空置一年以上的住房，房主不得收取租金。
　　法国房产税按居民户计征，夫妻和未独立子女算作一个居民户，这一居民户不管以谁的名义购买住房，都算作同一计征单位，这就堵塞了家庭成员以不同户主购买房产逃避房产税的漏洞。
　　2010年，法国共有562000居民户交纳了房地产税约33亿欧元，平均每户交纳5854欧元。家庭如果房产多，就要交很多的房产税，这也限制家庭拥有空置房，因为房子放在那里不住也要交税。除了征收房产税外，法国还对空置住房的产权所有人进行罚款，空置一年处以房价10%的罚款，空置两年处以房价12.5%的罚款，空置三年是15%的罚款，处罚力度逐年加重。  
　　在丹麦，住房空置超过两个月，政府会强迫房产所有人免费供他人使用。
     在瑞典，政府会把空置住房征用，用作廉租住房租给无房户，甚至把空置住房推倒。
     在德国，如果某市镇的住房空置率超过10%，政府可以推倒那些出租不出去的空房。

6.我国应尽快统计住房空置率

　　中国作为世界上最大的房产市场，至今不统计住房空置率，这让人不可理解。现在，谁也说不清中国有多少住房，多少房子有人居住，多少房子无人居住。但从媒体曝光的一个个“鬼城”可以想象，中国的住房空置率已经高得惊人。新华网2010年7月7日的一篇报道更是让人触目惊心，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。
　　2011年11月29日，美国彼得森国际经济研究所高级研究员尼古拉斯·拉迪在出席亚太经济政策会议时表示，中国实际利率为负会催生房地产泡沫，经济快速增长的势头可能会因此中断。
　　可见，中国房产泡沫在世界经济学界已成共识，政府必须尽快在全国推广房产税，采取有力的财税手段调控房价，抑制房产投机炒作。同时，尽快引入住房空置率的统计，把住房空置率作为住房调控的一个指标。
      其实，住房空置率的统计并不复杂，电力公司就可以进行概略统计。如果电表一年的计量低于正常使用值的30%，我们就可以认定这套住房空置。目前，中国家庭平均用电量为每月110千瓦时，一年为1320千瓦时，如果某套住房的用电量低于396千瓦时，我们就可以把这套住房统计为空置住房。