揭上海千万富豪秘籍：2万多草根都靠这个发家

海芬心语

如何在上海成为千万富豪？
这是一门学问。
如果你不是开公司的企业主，你有60%的可能性无法成为千万富豪。
如果你也不是职业的股民，你无法成为千万富豪的几率又增加了15%。
如果不是企业主，也不是职业股民，更不是公司的金领，你已经有80%的几率无法成为上海的千万富豪。
但是，你不要气馁，你还剩下20%的几率。
那就是炒房。
刚刚发布的《高博2011胡润上海财富白皮书》显示，上海一共有13.2万千万富豪，其中20%是通过炒房致富。
炒房致富的千万富豪人数达到26400人。
13.2万的上海千万富豪人数，相当于每175个上海人中，就有一个人是千万富豪。
这个数据换算成炒房发家的几率，相当于每871个上海人中，就有一个人通过炒房，成为千万富豪。
相对于开公司的业主、职业股民和公司金领等“高技术工种”，炒房致富成为过去10年中草根上海人快速敛财的捷径。
十年炒房黄金期
26400个草根的发家史
10年炒房史，上海诞生了26400个千万富豪。
胡润百富创始人兼首席调研员胡润对《东地产》表示，上海的千万富豪中，有20%的人是炒房者，他们拥有的数套房产，在过去几年内升值很快。投资性房产占其所有资产的60%。
此外，在上海的亿万富豪中，炒房者占到15%，其中他们的资产中有80%是房地产。
10年房价翻5倍
快速飙升的房价是26400个千万富豪能够依靠房子上位的重要原因。
根据中国房地产信息集团的数据，从2001年至2011年，上海商品住宅均价从每平方米4296元/平方米，上升至每平方米22848元/平方米，房价翻了5.3倍。
“过去10年是中国房地产，尤其是上海房地产市场炒房的黄金时代”中房信分析师薛建雄表示。
今年上海地区千万富豪人数已经达到13.2万人，比去年增长8.2%(1万人)。胡润指出，上海千万富豪人数的增长，主要是因为2010年上海GDP增长了9.9%，以及房价的上涨，尤其是高端房价的涨幅更大。
根据今年四月英国莱坊公司的一份报告显示，上海高端房产的价格比去年上涨了21%。亿万富豪人数增长的原因则还包括艺术品收藏和对高端房产的投资，如投资老洋房。

重仓房产获厚利
胡润对《东地产》表示，通过炒房致富的千万富豪，很多人也做其他投资，但主要资金都集中在房地产。
“这部分人基本从十年前就开始炒房。”胡润表示。
上海美桥房产咨询公司董事总经理张景瑞分析，过去10年中国有很多投资机会，股票、基金、黄金、艺术品在上涨，但投资房地产获得的利润是最丰厚的。
胡润报告也显示，上海炒房的千万富翁比炒股的千万富翁多出5%的比例。即上海有26400个炒房客成为了千万富翁，但只有19800个职业股民跨入千万富翁行列。
在上海超级造富榜上，房地产行业同样高居第一，而金融与投资行业只占第三。
上海成十大投资城市
快速上涨的房价也让上海房地产投资的活跃程度一直高升。
根据仲量联行最新发布的《全球资本流动报告》，2011年第一季度，上海成为全球房地产投资额最大的10个城市之一。
在投资额最大的10大城市中，亚太地区占据了其中的五席(即东京、新加坡、香港、首尔和上海);三个位于美洲地区(即纽约、华盛顿和洛杉矶);另外两个位于欧洲、中东和非洲地区(即伦敦和曼切斯特).　上海千万富豪的嗜好
平均年龄：39岁
男女比例：7:3
平均假期：18天
爱好：旅游、高尔夫、看书
最喜欢去的地方：国外：法国、澳大利亚、美国
国内：三亚、香港
喜欢收藏的东西：红酒、手表
喜欢投资的方式：房地产、股票
企业家价值实现：纳税、环保
青睐品牌：路易威登、爱马仕、卡地亚(LOGO)
青睐汽车：奥迪A8 阿斯顿马丁
青睐手表：百达翡丽
青睐珠宝：宝格丽
青睐服饰：乔治·阿玛尼未来10年怎么炒?
4个上海地产人的私家秘籍
过去10年炒房，未来10年炒什么？如果还是炒房，该如何炒？
对话嘉宾
季宝红上海望源房地产开发有限公司董事长
白玉臣金地上海公司营销总监
唐振东中原地产上海公司项目部副总经理
薛建雄中国房地产信息集团分析师
投资建议
与实体经济相关的商业地产——季宝红
有特色的高端豪宅、改善型房源——白玉臣
成长性好有业绩预期的商业地产——唐振东
个人投沿街商铺，机构关注写字楼和大型商业——薛建雄
根据胡润百富最新的一份调研报告，虽然国家宏观调控目标趋于收紧房地产市场，但超过1/3的受访富豪选择继续投资房地产，这一比例在过去三年都有所增长;选择投资股票的富豪只有25%，虽然比去年略有增加，但还没有达到三年前的33%。此外，选择艺术品投资和私募投资的富豪上升最快。
未来十年还是房地产投资的黄金年代吗?
季宝红：过去10年是货币超发的10年。02年中国广义货币供应量只有18万亿，到去年有70万亿，上涨了好几倍。在这个期间，只有房价的涨幅和这个幅度是匹配的，所以炒房也成为自然而然的选择。未来10年，房地产炒房的黄金10年已经过去，一去不复返，但是投资房地产行业还是有利可图。
白玉臣：房地产只要是作为一个商品，就应该有投资，商品都是这样，有投资市场才会活跃。在上海市场，1、2万价格的房子市场份额占到了近60%的市场份额，未来随着保障房出来后，这部分市场会被分流，剩下的高端市场还会有投资，但会集中于投资高端物业和建筑质量特别、建筑很有特点的物业，这和富豪投资奢侈品是一样的。
唐振东：过去10年，炒什么都赚，未来10年，可能有赚有亏，考验投资者眼光。

未来10年如何投资房地产？
季宝红：未来10年，房地产投资会向写字楼、商铺倾斜。国家经济投资会转向实体经济的投资，因此和实体经济能够密切挂钩的商铺、写字楼价格会上涨快速。
白玉臣：未来10年，如果做一个时间段划分，前面5、6年的投资习惯还会持续以前的惯性。后面几年投资方式会有一些变化。我认为投资高端豪宅、投资有特色的房子会有相当的市场，另外，改善型房源也有投资价值。
我并不太看好未来10年的商业投资。整个商业市场要起来没那么快，至少也要5、6年，在这段时间，其实投资商业的风险比投资住宅要大。做商业的学问远比住宅要大，很少有做住宅死掉的开发商，但未来可能有很多做商业死掉的开发商。作为投资者，如果投资失败的商业物业，也有可能会有大亏损。
唐振东：未来10年，商业地产房价的涨幅肯定超过住宅，所以未来会是投资商业地产的时代。但是商业地产投资也有门道，成长性好、有业绩预期的商业和办公物业会受到投资者青睐。
比如办公市场，开发商部分买断的楼宇可能会比全部散卖的投资前景好;在商铺，周边没有大型购物中心的商铺可能会比周围有大型购物中心的商铺要好一些;SOHO办公楼，外来人口多，公司集聚的地方SOHO办公楼的业绩预期要高一些。这个市场千差万别，投资者一定要具体分析。
薛建雄：未来10年肯定是投资商业地产。当住宅最高一档的房产税率提高到3%时，炒房的时候就将过去。那时候买房子将和买车子一样，是接近于消费品。个人投资者适合投资一些沿街商铺，除了沿街商铺外，写字楼和商业广场都只适合于有运营能力的企业机构或大投资客。身家过亿的38个人
上海地产富豪大起底
房地产不仅是普通草根创富的机器，更是开发商大佬们发家致富的通途。
根据胡润百富的统计数据，上海房地产开发行业，身价超过10亿的人有39人，其中男性占据绝对比重，有37人，女性只有一人，为高远置业的邹蕴玉，身家为10亿元。
在排行榜中，世茂集团董事局主席许荣茂以330亿元的身价，成为上海房地产大佬中的第一人。
许荣茂曾经在2009年位列房地产富豪榜的首位。
排行第二的是恒盛地产的张志熔，张志熔的产业布及房地产和船舶业，总资产为200亿元。
此外，上海业界一些熟悉的大佬如证大集团董事长戴志康、鹏欣集团姜雷、大华集团金慧明、中融集团倪召兴、易居中国董事局主席周忻等系数在列。
值得关注的是，除了被统计在列的富豪外，上海还有一些隐形富豪。目前大约有350位十亿富豪驻上海，其中109人是登上《2010胡润百富榜》的“阳光富豪”，其余大约240人为隐形富豪，比阳光富豪多出一倍多。而全国十亿富豪目前大约有4000人，其中1363人为阳光富豪。对比全国其他城市，上海阳光富豪人数居全国第二，北京以124人居全国第一。
胡润对《东地产》表示，上海房地产行业也存在隐形富豪现象，一些房地产大佬异常低调，这和其他行业一致。