数额巨大的偿债压力，犹如一把利剑，悬在销售额大幅缩水的上市房地产企业的上方。
根据国泰君安《房地产信托保兑付》报告中统计，2012年面临信托到期兑付的有30家上市房地产企业。从统计数据来看，2012年将到期的项目达61个，到期规模为318亿元，占总共到期资金数额的86.9%。
而随着3月最后一周的到来，上市房企已经进入偿付高峰。
据《华夏时报》记者统计，1月到期27亿元，2月10亿元，3月39亿元，5月47亿元，7月44亿元，11月38亿元，12月49亿元。至此，30家上市房企一季度到期兑付的信托资金达到76亿元。
到期兑付的信托资金从何而来？中金公司的研报预计，不止是上市房企，整个房地产信托市场将有10%至15%的信托项目可能在今年出现违约风险，需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购。不过，总体而言，“借旧还新”等传统做法，将使得风险延迟到2013年释放。
国泰君安分析师李品科告诉《华夏时报》记者，如若出现不能按时兑付，信托公司可以通过延期兑付、发新补旧、第三方接盘或者项目重组、以自有资金兜底和变卖抵押资产的方式化解兑付风险。
年化利率高至17.5%
实际上，从2010年下半年以来，银行信贷收紧，楼市持续低迷，开发商资金紧张已是不争的事实，信托融资成了开发商融资的渠道之一，但融资成本不断高企。
《华夏时报》记者根据公司公告显示发现，陆续到期的信托产品中利率水平最高的是，2011年8月阳光城联手五矿信托发行的用于支持福建金融中心建设所设立的，发行期限为2年金额为5亿元的信托计划，其年化利率高达17.5%。
记者发现，陆续到期的上市房地产信托最高收益率高达16%-17.5%，而大部分收益率都在11%以上。但问题是，上市房企频发信托以解资金需求之后要面对的是地产信托到期偿债压力。
根据国泰君安发表的报告显示，万科1、2月份到期的信托资金均高达10亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期内兑付压力最大的房企，其次是亿城股份将在3月到期的信托资金为10.5亿元，随后同样是3月到期数额达10亿元的福星股份。
此时偿债压力不言而喻。
以阳光城为例，目前手中的9款地产信托融资中，2012年到期的18.4亿元融资额，占该公司52.2亿元已发信托融资额的35.25％。而对比的是，阳光城2011年第三季度财报期末的现金余额仅4.7亿元，也就是说信托占现金比例高达1111%。
并非个案。根据国泰君安报告显示，从信托占有息负债比例来看，中华企业、中航地产的比例也达到89%、80.9%，而信托占现金比例高达437%、198%。
此时上市房企面临的问题是，到期偿债资金从何来？“靠销售回款已无可能，包括像万科这样的大型房地产企业都面临销售回款速度放缓，更别说其他中小型房企了。”国泰君安分析师孙建平告诉记者。
兑付资金趋紧
如若靠销售回款道路不通，面临兑付危机的上市房企如何突围？
“常见的是借新还旧。”国泰君安分析师李品科告诉记者，“但可能会引起新一轮房企融资潮。”
以万科为例，在1月份到期信托10亿元还未兑付之前，当月17日，万科旗下全资子公司太荣有限公司向中国银行（香港）借款2.1亿元；同一天，万之城房地产开发有限公司向上海银行漕河泾支行借款4亿元。
随后又为满足旗下多个项目开发的需要，3月5日，万科再次公告分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，借款期限均为2年。
而另一个在3月到期的信托资金达5.9亿元的华侨城A，则是通过母公司华侨城集团的委托贷款以渡过信托兑付压力。
2月23日，根据中国银行间市场交易商协会网站披露，华侨城集团已获准注册总额60亿元的私募中期票据，注册额度有效期两年。
所谓私募票据融资是企业融资的一种渠道。李品科告诉记者，“政策趋紧，信托到期，房企需要新融资方式，用来以旧换新，而私募票据可以根据企业现状灵活改变，同时利率很可能低于贷款利率，这对于像旅游和房地产高杠杆行业来说，诱惑很大。”
除此以外，当房企面对信托兑付压力，甩卖股权也是缓解之道。
根据数据显示，中粮地产1月到期面对兑付的信托资金为5.1亿元，随后7月还有2亿元的信托兑付压力。为缓解资金流动性，1月5日中粮地产发布公告称，公司将出售所持有的招商证券1651.4万股的金融资产。通过这项转让，公司将获得税后利润约2.2亿元。
随后3月9日再次公告称，为了支持公司主营业务发展，公司近日再抛售招商证券股票1277万股。据测算，本次处置可供出售金融资产产生的税后利润约1.1亿元。至此，中粮地产通过股权转让，套现3.3亿元。
“无论哪种，对过多依赖信托融资的公司来说，大量的到期支付无疑又是一场暴风雪。”一位房企副总对记者表示。
国泰君安分析师孙建平指出，2010年密集发行的房地产信托产品都是按照高房价的房地产市场设计的，比如回报率指标一般在15％-20％。而随后房地产的冬天来临，开发商一般难以达到设计产品时的高利润，而且信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息，风险不容小觑。
但监管层表示风险可控。两会期间，银监会主席助理阎庆民在接受记者采访时说，房地产信托的风险对整个房地产行业影响有限，也不会对信托行业产生根本性影响。
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发表于 2012-3-24 23:43:28
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