【置顶】万达与万科，轻资产已经成为转型的关键词

秉承老夫

　　这几日，一条新闻震动了房地产圈，两大房地产巨头，万达与万科牵手合作了！这一新闻像一颗石头被扔进了池塘里，刹那间激起了层层的涟漪。

　　不是商业地产的联合开发、也不是社区商业的共同建设、更不是电商平台的搭建，国内房企两大巨头万达与万科之间的首度牵手昨日定格在了联合拿地、共同开发的姿态上。一家是世界最大的不动产企业，另一家是全球最大的住宅开发企业，双方联手又将擦出哪些火花？对此，万达集团董事长王健林昨日直言：“不会仅限于联合拿地，整个合作规模将达千亿级”，这为“二万”的下一步合作埋下了更多的悬念和猜想。

　　

　　万达的商业 万科的住宅

　　“二万”牵手，干的还是老本行。昨日双方在战略合作签约仪式上透露的信息显示，未来万达与万科的合作将主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。

　　“万科会控制成本，对战略控制也很精细；万达在商业文化旅游上有优势，双方的合作是优势互补。”王健林介绍称，合作初期并不会在所有项目上进行合作，而是会挑选双方都认可的项目共同进行开发。对于双方合作，业内普遍认为万达可以借助此次合作契机实现在商业资产上做减法，这能够使其轻资产的战略加速推进；而万科又可以借助万达拿地优势和商业运作优势，压低成本、提升住宅项目销售溢价。

　　

　　两头大象的轻资产选择

　　在王健林看来，合作并非是抱团取暖，而是两家公司的转型需要助推了此次牵手，而在谈及初衷时，王健林提到最多的一个词就是“轻资产”。

　　实际上，轻资产已经成为万达转型的关键词。即未来万达在投资建设万达广场的过程中，由他人出资建设，而万达只负责运营管理，产生的租金收益由万达和投资方按一定比例分成。王健林透露，明年的50个万达广场将全部是轻资产运营。

　　在万达将住宅部分甩给万科向商业地产轻资产转型之时，万科商业又将何去何从？对此，万科总裁郁亮昨日明确回应：“万科不会剥离商业。”但业内人士分析，虽然郁亮提出不会放弃，但在昨日的发布会上他只强调了社区商业，而未提及大型商业项目。“万科商业地产的压力很大、很重，而万达却是驾轻就熟的，”郁亮也如此表述。

　　“虽然也有市场声音认为，在此轮合作中万科仍然负责住宅部分，其资产并未变轻，但是从万科商业地产的去向上看，未来不排除淡化大型商业地产项目、回归社区商业的可能，从这一点来看，万科所能享受到的也是轻资产的转变。”一位不愿具名的商业地产开发人士如是说。

　　

　　 “二万”将擦出何种火花

　　值得注意的是，在昨日的发布会上，王健林和郁亮表示，未来双方合作将更加深入和细化。而王健林则表示，“如果我们的合作如愿达成，规模将涉及千亿”。

　　对于上述“千亿规模”的合作王健林和郁亮均未透露更多细节，王健林只是称：“只要万科和万达都认为合适，政府也需要整片棚户区和旧城区改造，双方就可能走这种模式。”

　　王健林的此番话也引发了业内猜想。“一个项目要同时具备万达和万科的要求，既要有商业地产，也要有住宅部分，旧城改造和棚户区改造或将是一盘合适的大棋。此外，棚户区和旧城改造较容易获得政府规划支持，这也在无形中为两大巨头的合作增添了成功的筹码。”上述商业地产开发人士坦言。

　　此外，中房信研究总监薛建雄也表示，万达如何将其擅长的旅游、文化板块嫁接到万科的住宅项目中，也为双方的合作留下了更多的想象空间。

　　另外，亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东则猜测，双方或许会在基于整个社区的运营、服务和大数据层面进行合作。而通过合作、共享团队、共享数据、共同输出商管公司或物业管理公司，提高市场占比或许也是其合作方式之一。