上海四大地王现危机

小五

        昔日地王今安在？

　　“我公司代理嘉定南翔的顶级楼盘，近期大幅降价，原价2.6万元/平方米，直降7000元/平方米，现价1.8、1.9万元/平方米，机会难得。”这是最近上海楼市最具知名度的骚扰短信之一。

　　业内人士都知道，这个大降价的顶级楼盘就是江苏新城地产旗下的新城公馆其所在地块，正是2009年房地产高峰时的当地地王。

　　地王如此大幅降价，或许是中国楼市有史以来的第一次。而本报记者最新获悉，新城公馆大降后的效果并不理想，销售表现平平。

　　“楼板价成本过高，当前售价确实已近开发商成本价。但就市场而言，这个价格依然不具有绝对吸引力。”一位不愿透露姓名的开发商营销负责人直言，这就是地王的悲剧。

　　新城公馆的尴尬，正是近几年诞生地王的共同困境。本报记者调查发现，2009年全国诞生的地王，一半在上海，而如今的上海，已成了地王危机集中爆发之地。

　　新城地产之外，上海证大(0755.HK)、中建地产、华侨城（000069.SZ）……多家响当当的地产大鳄，都正在经历手中地王的痛苦折磨。

　　一直以来，开发商敢于竞购地王以及地王赖以生存的关键市场“逻辑”在于囤地升值：拿下地王后，在当时市场价格下或许难以操作，但只要捂上一段时间，以时间换价格空间，地王依然有不菲回报。

　　而今，当年的高地价成了将地王们高悬在空中的十字架，而像自动扶梯一样下行的房价已成釜底抽薪之势。没有了高房价垫底，地王们如何割掉套在脖子上的绳索？

　　各有困境

　　2009年、2010年诞生的地王，无论单价、总价还是地王总数，都创下了中国楼市之最。但如今，曾经豪气吞下地王的开发商发现，地王已成烫手山芋。

　　记者注意到，上海证大外滩地王、华侨城苏河湾地王、中建新江湾城地王、新城地产南翔地王，这四幅上海当前最具代表性的地王，大致分别处于规划审批未开工前期、开工节点、开盘预售初期和强销期四大房地产项目的标志性进展节点。

　　四大地王在各自节点所面临的难题，正是当前地王困境的全面表现。

　　上海证大外滩地王于2010年2月1日由上海证大置业以92.2亿元竞得，巨额的土地款曾让上海证大集团董事长戴志康颇费心机。

　　处于开工节点阶段的华侨城苏河湾地王，眼下遇到的事情也很棘手。

　　华侨城于2010年初地价高峰期抢得该地王，70.2亿元的总价，相当于成交楼板价达52783元/平方米，刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录，成为新的全国单价地王。

　　不过据本报记者从消息人士处获悉，该地王后续开发也让华侨城伤透脑筋。由于处在传统的居民聚集区，除了地块周边地区建设有较高规划要求外，还涉及地铁建设、苏州河沿线保护等诸多上海地产开发中的“老大难”问题。

　　根据相关规定，苏河湾地王理论上还处于规划审批阶段，但来自地王周边居民反映的情况是，在没有施工许可证的情况下，该地王目前已经部分开工。

　　相对而言，位于新江湾城的中建地王在建设基础条件方面，较前两块地王有着天然优势：本身是熟地、又位于新区。政府的要求之一就是加快工程进度。而就是这一条，目前看来，中建地王其实早有违约之嫌。

　　2009年底，中建地产以37.2亿元强势夺地，楼板价达32484元每平方米，溢价率为117%，是当时的全国住宅单价地王。

　　本报记者近日在该地王现场看到，该地块位于新江湾城绝对核心位置，处于华润项目、仁恒项目、汉斯项目中间。而周边这几个项目，均已经部分建成销售，个别楼盘已实现部分交房入住。

　　据当年地块出让的相关文件要求，“签约之日起一年内达到预售标准”，但上海官方的“网上房地产”信息则显示，这个名为“中建府邸”的地王项目刚在11月8日首次取得预售许可证，从拿地到预售实际上已接近两年。

　　至于新城地产南翔地王项目，则处于地王项目运作周期中的最后一个关键阶段。而该项目面临本文开头描述的销售“窘境”。

　　上海资深房地产业内人士柴一峰直言，“过高的土地成本，整体市场上房价存在巨大的下调压力，地王的痛苦就在于此了。”

　　柴表示，这四幅地王分别面对的前期土地款融资难题、规划开工高要求、建设周期苛刻、销售及定价压力等，既是眼下各自所处阶段的难题，也是每块地王在整个开发周期中都要面对。

　　地价持续缩水

　　地王树大招风，也确实令不少开发商赚足了眼球和银子。不过土地的游戏规则在改变，拿下地王后囤地以时间换价格空间的策略，在房价、地价市场拐点的双重夹击中，开始失效。

　　单价大降7000元/平方米的南翔地王项目依然销售乏力，集中暴露了眼下地王市场消化能力的迅速萎缩。

　　过高土地成本成为众地王的“死穴”。记者注意到，新城地产2009年底竞得该地王时的楼板价高达13200元，溢价率302%，甚至超过当时所在区域在售房源的市场均价。

　　柴一峰分析，过高的土地成本迫使地王项目只能往高端方向运作，寻求更大的价格和利润空间，这种模式，在不限购的上行楼市中曾屡试不爽。

　　而眼下，在楼市整体调控影响下，定价过高成为地王项目的最大败笔。

　　外界曾一度猜测新城公馆定价超过3万元/平方米，但由于市场低迷，开发商虽然下调定价，却依然销售乏力。近日新城公馆联手一二手经纪公司高调降价、全力推盘，压力可想而知。

　　“大幅降价房源基本上已在其成本线，但依然没能快速出货。而不到最后一步，地王持有者还不会考虑亏本销售。”一位正在全力推销新城公馆的中介人士向记者直言。

　　面临类似难题的还有中建的新江湾城地王项目。据“网上房地产”最新披露，刚刚开盘的中建项目，最高售价接近16万元/平方米，本期推出的大量房源均价在10万元/平方米以上。

　　16万元的单价，实际上是目前新江湾城其他在售项目最高价格的近两倍，甚至已超过上海大部分包括黄浦江、新天地、佘山的一线豪宅，接近“第一豪宅”汤臣一品的价格水平。

　　对于这样的价格，业内普遍持怀疑的态度。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟表示，考虑到目前政策大环境，对于高端物业的成交速度造成巨大制约影响，该项目一直处在长期蓄水期阶段，即使现已取得预售许可证，但等到真正开盘，还需再等一个月甚至更久。

　　更让地王“地主们”揪心的是，庞大土地款支付后的这段时间，不但没有等来土地价格的上升，而是地价持续下行，地王价值缩水严重。

　　就在11月10日、12日，上海原计划出让5幅地块，其中“嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块”就在新城南翔地王附近，因无人提出竞买申请，出让方为避免流标无奈终止出让。

　　“土地市场的冬天已经来了。”付伟说。据统计，仅在11月这几天里，上海就有3幅地块终止挂牌。

　　闲置烂尾危机

　　中房信分析师杨晶晶指出，房地产市场不利因素的增加使年底重点城市市场压力凸显，四季度将成为今年全年最困难的时期，尤其是今年业绩指标未有保证的房企，有必要做好打硬仗的准备。

　　囤地升值“金身”被破，众地王的危机或许就在眼前。不仅仅是地王，根源于开发商手上庞大的土地储备，新一轮的土地闲置、项目烂尾危机，正在悄然酝酿。

　　上海之外，北京等多个城市，同样各类地王众多。而这些城市眼下的地市、楼市，均不约而同出现房价、地价双双下行的走势，地王命运与上海地王极为雷同。

　　而中短期内，看不到新地王诞生取代老地王的可能。

　　记者注意到，政府有关部门也正提升对新一轮土地危机的警觉并着手提早预防。

　　近日有消息披露，国土部正在对《闲置土地处置办法》进行修改，已征求地方政府的意见，正在进一步完善。

　　完善的方向包括“使之更加规范，更具可操作性，在闲置土地的认定、闲置责任如何确定、查处的流程上做出了更具体的规定。”

　　国土部统计显示，2010年全国共清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。处置清理现有闲置用地的同时，防范大量新的闲置土地出现，尤其是地王地块闲置或地王项目搁置烂尾，显得更为迫切。
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