浙江资本折戟海南、鄂尔多斯

小五

　三亚凤凰岛是浙商在海南投资的标志性楼盘

　　浙江商人的嗅觉灵敏，一直是个传说。
　　在沙漠边缘依靠“羊煤土气”(羊毛、煤炭、稀土、天然气)四种资源博兴的鄂尔多斯，短短几年内暴富，对居住品质的要求急剧增加，三江置业、绿城集团、京投银泰等浙商或者浙商背景的房地产企业，已经抢得市场。
　　海南则是浙江企业更为集中的一块阵地。在这个国际旅游岛上，目前聚集了耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、中国广厦集团、美都控股、浙江二轻集团、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等十多家房地产开发企业，此外，海南浙江商会的会员企业中，有50多家房地产开发企业。
　　然而，2011年的冬天，对于北上南下征伐市场的浙江房企来说，将是一个需要沉睡的冬天。由于民间借贷问题集中出现，引发鄂尔多斯楼市暴跌传闻，甚至有报道称鄂尔多斯康巴什新区某楼盘价格暴跌七成；而在此时正值传统旅游和销售旺季的海南，由于更多的买房者是来自岛外，严格的限购政策已经让海南楼市量价齐跌，一些普通投资者更是观望气氛浓重。
　　对于眼前的困境，鄂尔多斯的一些浙商开发项目，推迟了开盘；海南的一些浙商开发项目，也不再花大钱搞推介，而选择做好产品，放缓开发进度，等待政策作出调整。
　　远在一北一南两端的浙江房企，似乎不约而同地选择进入冬眠模式。
　　【海南
　　楼市量价齐跌
　　浙江投资者离场】
　　每年冬季，房地产市场几乎就迎来了“海南时间”。全国各地的人们涌入海岛，享受阳光的同时也买下了房子。今年登岛的人流依然火热，却难现投资热情。
　　楼市投资遇冷，也让许多投资者开始观望。来自浙江一个二线城市的投资者阮女士说，她已经许久没有关注过自己在博鳌的那套房子了。
　　由于大多数的客户都来自岛外，更多的是度假、消费、投资需求，对于许多浙籍在海南投资的房地产开发企业来说，严格的限购政策已经明显影响到了销售。目前只能从长远考虑，放缓开发进度，或者立足做好产品，期待政策放宽。
　　浙江投资者有的离场有的观望
　　2009年的冬天，阮女士把在杭州投资的一套房子卖掉后开始关注海南楼市。让她吃惊的是，她关注的一个海南楼盘，在短短的三周之内，价格从3000元/平方米涨到了3600元/平方米。阮女士坐不住了，她单枪匹马赶往海南，花40多万，在万泉河边买下了一套90多平方米的住宅。
　　“一个月后，海南国际旅游岛规划出台。当时很多朋友都说我点子准。”但进入2010年后，各种房产调控政策陆续出台，房价涨势开始趋缓，尤其是限购政策出台后，涨势基本停滞，目前价格约在8500元/平方米。“目前要出手明显很难，资金压在这里，也影响下一步投资了。”阮女士说。
　　此前一些对海南楼盘青睐有加的温州投资者，也显露出离场迹象。一位房产中介人士说，在今年八九月时，在温州民间借贷问题集中出现之前，他就获知几位温州客户集中转手了去年年初买入的一批海南房产。
　　从以往来说，此时正是海南楼市传统的销售旺季，但据南海网·地产海南数据中心的数据，海南楼市已经进入量价齐跌的状况。今年10月海南商品房市场共签约2883套，环比9月减少了310套；签约面积253645.87平方米，环比减少7.10%；签约均价10120元／平方米，环比下跌24.54%。
　　11月份的行情更差。11月第3周(11月14日-20日)海南商品房市场共签约537套，环比上周减少了225套，签约面积55074.94平方米，环比减少15.63%，签约均价11242.39元/平方米，环比下跌10.22%。
　　凤凰岛酒店吃饭的人明显少了
　　浙江国都控股有限公司投资的三亚凤凰岛，是海南地产的一个标志性的项目，也是浙商在海南投资的一个标志。2010年，凤凰岛全球开盘仪式，曾创下海南地产的开盘销售纪录。
　　对于已经到来的传统旅游和销售旺季，三亚凤凰岛发展有限公司销售部经理王槐基却明显感受到了降温，“登岛的游客还是很多，但看盘的到客量少了很多。另外，在凤凰岛酒店吃饭，在商业街消费的人群，也明显减少了。”
　　这直接导致凤凰岛的销售明显下降。“以前很多温州客户都是组团来购买的，今年受到温州当地民间借贷风波的影响，这样的客户不多见了。”王槐基说。
　　“因为客户大多在岛外，以往海南很多项目都要去全国各地推广，但今年我们取消了去鄂尔多斯等客户集中的地区推广，一方面考虑到经济形势和楼市调控的影响，另一方面，与其花大力气大价钱做推广，还不如先做好产品本身。”王槐基说，“目前凤凰岛均价在8万元/平方米左右，没有降价。我们的定位是高端旅游度假产品，从长远来看，需求依然存在。”
　　绿城海南清水湾，作为另一个浙商在海南投资的项目，近日在杭州举行了2011产品说明会。这个项目去年首期开盘时一房难求，并创下15天销售21亿元的纪录。据知情者透露，当天参加绿城推介活动的客户约有300多人，由于不限贷，投资者的投资意愿较高。海南清水湾二期预计销售均价为28000元/平方米，可能较目前在售一期房源均价略低。
　　在琼浙商放缓脚步等待回暖
　　海南省浙江商会秘书长许麟法说，在海南浙江商会的会员企业中，约有50多家房地产开发企业，以中小企业为主。这些企业的客户，有70%-80%是来自于岛外，出于度假、避寒、投资等需求而青睐海南。
　　“今年受限购政策的影响，海南房地产市场和全国其他地方一样降温了，而因为销售对象大多是岛外人群，单纯通过限购对市场进行调控，对海南的影响就更加明显，普通投资者的观望气氛浓重。”许麟法说，“当然，也有一些赢得本地市场认可、或者定价比较准确的企业，影响并不严重。”
　　在这种情况下，对于一些小型房产企业来说，销售下降、资金链趋紧，经营会愈加困难。而由于海南房地产市场一手房存量大，对于出于投资需求的岛外客户来说，二手房市场恐怕会更冷一点。
　　“目前，大多数企业的开发进度明显放慢了。从长远来说，海南更多的是旅游地产，企业的投资意愿没有明显减弱，大家都在等待政策作出调整。”许麟法说。
　　【鄂尔多斯
　　房价大跌已成定局
　　崩盘与否尚难判定】
　　“鄂尔多斯楼市全面崩盘！”“‘鬼城’康巴什房价暴跌七成！”
　　近日，有关鄂尔多斯楼市暴跌甚至崩盘的传闻引起舆论哗然。由于绿城、银泰、三江等浙江籍开发商在鄂尔多斯楼市有不少投资项目，一旦当地楼市出现危机，势必会影响到浙江资本的外部投资。
　　“崩盘一说还是有些夸大其词，但鄂尔多斯楼市最近的确出现了一轮明显的下跌。”已经在鄂尔多斯开发多个项目的三江置业总经理陈伟说。
　　此前，有报道称，在鄂尔多斯康巴什新区，某楼盘的价格已经暴跌七成，从当初的10000元/平方米跌至目前的3750元/平方米。陈伟表示，这几乎是不太可能的，因为康巴什地区的公务员住宅小区的售价都要在4500元/平方米左右，“商品房的价格不可能低于公务员小区的价格。”
　　但当地一位楼盘销售经理则表示，不排除一些二手房东着急用钱，急于抛售空置的房子报出三字头的低价。
　　陈伟说，虽然崩盘一说尚属猜测，但相比去年同期，鄂尔多斯的楼市价格最近几个月以来，已经出现了一轮明显下跌，整体跌幅大致在30%-40%之间，“比如一些小楼盘，已经从当初的8000元/平方米跌到了5000元/平方米。”
　　在鄂尔多斯负责新项目开发的一位杭州房地产业内人士说：“鄂尔多斯楼市确实存在很大的泡沫，很大的危机，而且今年的市场形势也不容乐观。”
　　由于短期跌幅较大，很多开发商选择了推迟开盘，三江置业在当地的一个高端别墅项目，目前也尚未开盘。“价格实在很难定。”陈伟说。
　　同时，浙商沈国军旗下的京投银泰在当地开发的“泰悦府”高端别墅项目，也迟迟未能开盘，一位客户经理表示，开盘时间和价格目前都是未知数。
　　相比之下，由绿城集团和鄂尔多斯城投集团合作开发的“诚园”项目，则选择了逆市开盘。这个定位高端城市公寓的项目，位于康巴什新区乌兰木伦河南岸，今年10月份开盘均价为7000元/平方米，一次性付款最多还能打9折，相当于6300元/平方米左右。相比之前开盘的其他楼盘动辄上万元的均价，“诚园”已经算得上是低价入市了。但据当地一位房地产资深人士透露，“诚园”目前销售形势并不如意，去化速度很慢。
　　近年来，鄂尔多斯因为“羊煤土气”(羊毛、煤炭、稀土、天然气)成就了一夜暴富的神话。当地房价也由几年前不到2000元/平方米的价格迅速飙升，目前当地房价最高的已接近30000元/平方米。
　　有机构统计显示，2011年鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米，而2010年上海商品房销售面积为2055.53万平方米。也就是说，2011年鄂尔多斯新建住房面积预计量接近上海去年的销售量。
　　但最新的人口统计数据显示，鄂尔多斯目前常住人口有194.07万人，上海常住人口则为2300万人，前者仅为后者的约8.4%。
　　陈伟说，鄂尔多斯楼市经过快速暴涨，已经积累了很大的风险和泡沫，房价出现下跌是不可避免的。“鄂尔多斯的购房群体大多数仍是本地人，现在的供应量已经远超实际使用需求，如果房价不降下来，肯定会阻止外来人口进入，对鄂尔多斯当地的经济发展也会造成很大阻碍。”
(浙江在线）