从商业地产赚钱的本质看商业地产基金的运作（苏鑫）

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从商业地产赚钱的本质看商业地产基金的运作

高和投资 苏鑫

商业地产的火热

      今年3月参加在青岛召开的商业地产论坛，现场人潮涌动，气氛热烈。一位投行的朋友评价说，由此想到了十年前参加IT峰会的情景。我自己2009年10月从SOHO中国出来创业时，选择了商业地产，只是觉得住宅市场的政策风险大，商业地产的价值被低估，但绝没想到商业地产会迎来今天的热潮！
商业地产的风险
      论坛席间也有泼冷水的，万达地产总裁王健林先生在演讲中诚恳的告诫刚刚投身商业地产的同仁：不要认为商业地产是淘金桶，最初很可能是花钱池。商业地产不是简单的盖房子，核心是要运营，商业地产运营的好坏，决定了其未来的资产价值。
      我在会上也提出了商业地产可能面临的风险，首先是二三线城市的供给风险：由于这些城市的建设充斥着形象工程，且规划刚性较弱，大量的商业中心一拥而上，供给过剩，最终会造成租金下跌惨烈。其次一线城市的需求泡沫：以北京为例，由于前两年大量写字楼变为住宅（即商改住），使得近期商办物业供应出现紧缩，在商办物业供给减少且住宅开发受到限制的同时，大量资金涌向商业地产，此现象可用五龙戏珠来概括，分别是民间资本、境外热钱、保险资金、转投商业的开发商以及以基金形式进入的社会资本。
商业地产赚钱的核心是运营能力和销售能力
      与住宅不同，开发商建成的空壳子是不值钱的。比如我们看到王府井大街人流攒动，但大街两侧的各大商场的效益确是天壤之别。东方新天地赚得个锅满瓢满，而世都百货则是关门大吉，最大的差别就是运营能力。所以我们说商业地产的价值是租金决定的，而租金的高低直接取决于商业运营能力。
目前中国商业地产相对于住宅落后与“出口缺乏”有很大关系。国外有各类基金等机构投资者大量持有商业，自然可持续的蓬勃发展。而国内的商业地产卖给谁呢？屈指算来不外乎大型企业、上市公司、保险资本以及证券化的REITS等。所以在二线城市的商业地产出现了大量的散售也是无奈的选择。散售是出口的下策，因为不利于未来资产的管理，但如果能找到一些原则，在资产管理时去运营，反而能占到商机。
      我们可以把商业地产赚钱做个比喻：设想有一些台阶，每个台阶对应不同的资金池，将风险与收益偏好相似的钱汇集在一起构成同一等级的台阶，台阶由下而上对应的风险偏好由高到低的资金池。如果将商业不动产从低台阶“提升”到高台阶就能赚到钱。也就是将短期投资者（即风险偏好高的资金）持有的商业不动产转卖给长期投资者（风险偏好低的资金），靠的就是商业运作能力及资产管理能力，服务商通过“做功”提升商业地产的价值，这就是其赚钱的本质。
商业地产基金发展的尝试
      参照以上的讨论，商业地产基金要解决三个问题：钱从哪儿出、如何提高商业运营能力以及怎样找到商业不动产的销售出口。以下是高和投资作为中国首支人民币商业地产基金的运作思考，愿与大家分享，希望能够抛砖引玉，有更多的基金同仁投身于商业地产领域来。
1、融资与商业不动产出口均选择了民间资本
      从目前资本市场看，企业资本与机构投资者（如险资等）被更多的基金作为融资选择，但高和坚信民间资本一定是基金融资渠道的重要力量。资本如人一样有个性，只有了解不同民间资本的属性才能取得他们的信任。为此，高和与研究机构合作，以温州、太原、鄂尔多斯、陕北等地民间资本进行研究。最终的成果《中国民间资本生态环境报告》将为同行认识民间资本提供参考。
2、与安全性资本的结合将成为高和资本运营能力的核心
      目前商业地产的销售出口很少，与其寄托于险资，盼望着REITS的放开，不如充分利用国内独有的类机构投资者-------安全性资本。安全性资本就是不在意短期的租金回报更看重长期的资本升值，更关注资本的安全性。我们可以把商业不动产经过改造，提升价值后卖给安全性资产，但是这些资产必须是“精装修”的资本。因为安全性资本要求给予额外的服务，如统一出租、品牌物业管理、未来资产的转让等。从高和近年来成功运作的中莎广场、凯德华玺、金澳国际等项目上看，安全性资本成为商业地产的出口将大有作为。