陈思进:美国房市，中国的一面镜子

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核心提示：如果中国继续把房地产当作中国的支柱产业，美国的今天就是中国的明天。中国政府出台的房产调控政策至今已两年，近期出现了量价齐跌的趋势，不少人认为房价的拐点来临了，而有些人则疑惑，房地产作为过去中国经济的支柱产业，它未来的发展空间还有多大？在阶段性的调控之后，如果泡沫被挤掉了，中国未来应该走怎样的发展道路？
其实说起中国房地产业，严格说来是近20年的事，不可否认美国的消费模式对中国的房产经济产生了巨大的影响。在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时，杭州一套70平方米的公寓的售价，大约仅为12万元，但房子竟然滞销。不难想象，中国老百姓长期以来秉承传统观念，赚到的钱起码存起来大半，并将寅吃卯粮视为败家子的表现。即便当时房价不算高，可是借钱置房产毕竟也不够光彩。
于是，在中国开始盛传一个诱人的故事：某一天，一位美国老太太和一位中国老太太在天堂相遇了，她们互相询问起对付在人间的生活状况，美国老太太自诩以借贷的方式住着大房子，开着豪华汽车，在人间潇洒地走了一回。中国老太太听了之后，后悔自己一辈子节衣缩食，临死前才刚刚存够买房的钱，还没享受一天就进了天堂，简直太冤了。
“美国老太”的消费方式，令中国民众羡慕不已。几千年来，中国百姓节俭过日子，日常生活就围绕一个字——省，他们从不花不属于自己的钱。现在“美国老太”的榜样就在眼前，中国人开始怀疑：一样的人生，不一样的生活，如果可以选择，为什么不呢？人们不禁开始向往“美国老太”所得到的享受。“用明天的钱圆今天的梦”这一诱人的口号，在恰当的时候被人堂而皇之地高喊出来，非常迎合民众的口味，也完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。
这下可好，借贷消费的笼头一放，便一发不可收拾。回头再看杭州的房价，一套70平方米的公寓的售价，按当时普通民众的收入来计算，相当于普通家庭3年的收入。也就是说，一般家庭如果省吃俭用五六年的话，不必借钱就能买得起。但“美国老太”的消费方式一经炒热，人们连五六年都不愿等了，大家从谨慎观望到盲目跟风，一哄而上。有求就有应，房地产市场被炒火了，逐渐变成中国经济的支柱产业。
但事实上，房地产本不该成为一个国家经济的支柱产业，任何过度仰赖房产发展的国家，不可避免地都将陷入经济衰退，严重的还将导致经济萧条，甚至引发全球经济危机。以美国为例：
自置居所，是70年代后期在美国政府的推动下兴起的，具体通过政府资助的实体：房地美、房利美和联邦住房贷款银行基金所涉及的抵押贷款政策，其担保资产达6.5万亿美元，直接或间接地鼓励民众达到购房自住的目的。美国政府还通过税收——允许屋主的按揭利息抵消所得税的政策，使房屋市场得到进一步的推动。而“社区再投资法”（TheCommunityReinvestmentActof1977）更鼓励低收入家庭自置房屋。不过美国房地产市场的泡沫，是从90年代中期开始酝酿的。
适逢克林顿政府上台执政。或许是因为克林顿本身出身于平民阶层，特别体谅底层百姓，又或许是因为民主党的纲领就是顾及弱势群体，抑或是出于选票方面的考量。总之，克林顿政府积极推动监管机构行动起来，促使贷款机构把过去不够资格申请房贷的低收入族裔，如非洲裔和西班牙裔，优先列入贷款对象的范围。由于自置居所一直由政府推动并通过鼓励借贷的政策，引发有关“政府政策导致了次贷危机”的辩论。
事实也确实如此。美国的房产泡沫也是经济泡沫，影响了美国一半以上的住房市场，以至美国财政部长于2007年10月感叹地产泡沫是“我们经济的最大显著的风险”。美国房产泡沫的崩溃，不仅直接影响了业主的房产估值，而且还影响了国家的抵押贷款市场、房屋建筑商、房地产商、家居供应零售网点、华尔街街大型对冲基金、机构投资者持有的基金、以及外资银行，引发了2008年金融危机，导致全美经济衰退和全球经济危机。
仅在2008年，为拯救美国房产泡沫，美国政府拨出超过900亿美元的专项贷款，至今向房利美和房地美这两个政府资助企业的无限财政支持超过400亿美元。
美国的“住房拥有率”为67.4%：值得注意是用“住房拥有率”这个词汇，可能会产生误导作用。据美国人口普查局的定义，“住房拥有率”指的是业主占用房屋的百分比，而并不是指有多少百分比的成年人拥有住房。如果以这个比率来计算“住房拥有率”的话，当然就要低于67.4%了。这里主要有2个原因：第一，许多拥有房屋的业主的家庭包含成年的亲属（多数为业主的后代）；第二，许多业主的家是多居室的可供出租的房间，居住了一个以上的成年人，而这些人也并不拥有房产。
火爆的房屋市场，使得推土机无法停顿地向地下挖掘，一幢幢房屋平地而起。结果呢，美国出现了十大空城：堪萨斯、休士顿、底特律、俄亥俄州的代顿、路易斯安那州的巴吞鲁日等城市，新屋空置率接近4%，租房空置率平均为13.86%。
美国是中国的一面镜子。反观中国，据中国国家统计局公布的数据显示，截至2008年10月，也就是全球金融危机爆发之时，全国空置商品房的面积达1.33亿平方米，再加上2008年第四季度的竣工量，空置房面积逼近2亿平方米。
如果中国继续把房地产当作中国的支柱产业，美国的今天就是中国的明天。因此中国在挤掉房产泡沫之后的发展方向和当务之急，是鼓励创新，鼓励发明创造，创建自己的公司品牌，再也不能指望代工和加工的低端企业，也不能仰人鼻息看别人的脸色过日子。只有做好了实体，国家才能真正强大，百姓才能真正富有。