华商案例： 租约到期，房东据续约也不补偿该咋办？

孙涛律师

林太太是78省一位亚洲餐馆业主，虽然近年来经济部好、生意大不如前，这片小店却是全家生活的依靠。今年五月初，林太太收到了执达员送来的一份来自房东菲利普先生的信。房东提前6个月正式通知林家，在369租约到期后将不在续约。另外，菲利普先生以林太太的经营存在商法典145-17中规定的重大事由为据，拒绝赔付餐馆FONDS DE COMMERCE因拒约而遭受的损失(INDEMNITE D’EVICTION)。

听上大学的儿子读完拒信之后，老太太顿时晕坐在餐馆门槛上。林太太靠着已故丈夫留下的小小积蓄艰难创业、苦心经营十来年，独自支撑全家。眼看着女儿逐渐长大，双亲也已移居法国靠她抚养。本盼着商业租约到期后通过续约稳定经营，可是如今拿着这个黑心房东的通知，林女士非但不能续租，连苦心经营十多年的FONDS也要丢掉。房东最后尽然连法定赔偿金也不给。

听说了92区刘太太对抗房东恶意拒绝续约的案例故事，林太太在儿子的搀扶下找到了中国领事馆附近的律师事务所。在律师的帮助下，林太太将房东起诉到法院。一审法院做出了房东败诉的决定，不支持房东提出的不支付补偿金的理由。这样一来，林女士至少可以获得相应的补偿。然而，房东接下来对判决提出上诉。时隔三年，上诉法院才做出了维持原判的决定。但在二审判决做出的30天后，房东向林女士发出通知，在通知中宣告了自己撤回之前不再接受续约并不支付补偿金的决定，并且，愿意继续于林女士续约。这个通知看似圆满，但此时此刻对林太太已经失去意义，因为在等待判决的这些年，林太太已经觅到了新的店址，开始了新的经营，房东又一次逃避赔偿金的行为，让林太太很是愤怒。

房东是否可以通过撤回自己不再续约的决定来避免支付补偿？在法律上，房东这种改变之前不再续约的决定，通过重新续约来避免支付赔偿金的行为是房东行使反悔权的行为。这一反悔权规定在商法典145条58条。反悔权的行使必须遵守两个条件：首先，要在必须执行的判决做出15日内里反悔，由房东支付诉讼费用，并向房客发出续约的通知；其次，这一反悔权的做出必须要在房客仍在之前的租所，并未找到或购买新址的前提下。由此可见，房东在判决做出30日后发出的续约通知是不合法的。因此，林家有权要求房东支付与其损失的FONDS相应价值的补偿。我们提醒华商在遇到类似问题后，积极行动、及时维权。


作者：巴黎孙涛律师事务所杜颜（法学硕士）
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