华商案例：对抗房东恶意拒绝续约

孙涛律师

刘太太在巴黎大区92省经营一家餐馆。她是和菲利浦先生在2002年签订的商业租约。经过刘太太早出晚归地苦心经营，小餐馆生意蒸蒸日上。考虑到2011年商业租约即将期满，年初刘太太通过法定程序向房东发出续展租约的请求。在此期间，房东菲利浦先生将房屋产权卖给了自己的一个亲属——新房东。不久，刘太太收到菲利浦先生通过执达员送来的一份拒绝续约的通知书。面对续约请求被拒，刘太太顿感天旋地转。她在六神无主之时来向孙律师咨询”，

“请问孙律师，可不可以帮助我们家寻求法律保护、向房东交涉？怎么样才能避免我全家赖以生活的餐馆fonds (商业资产）的损失呢？

根据法国法律以及最高法院有关判例解读本案：原房东已经不再是房屋所有权人亦非出租代理人，其无权就房客要求续约的请求行使拒绝权。因此， 本案中菲利浦先生代替新房东发出的拒绝信应被判无效。

最高法院有关判例针对类似案件的判决，明确了房东行使针对续约请求的拒绝权提出的时间点。通常，房东若想在9年续约期满后终止租约、不在接受续约，必须在9年期满前6个月通过执达员将通知书送达给房客，或者，房东可以在房客提出续约请求的三月内做出拒绝续约的决定，若房东并无上述任何一种行为，在这种情况下，房东对续约的拒绝仅仅适用于房客不满房东要求的新涨租金而向法院提出租金之诉，而任何一方不接受法院判定的新租金之时。因此，本案中的新房东只有就新租金问题和刘太太不能达成一致的情况下，才能拒绝续约的请求。当然，续约请求被拒，刘太太可以要求房东支付赔偿金。

有关商业租约续约的相关规定：

法国商法典145-8条规定，只有在出租地实施经营的商业资产的所有人（即承租人）才有369商业租约的续约权。通常，房客要遵守以下条件，才可以享有商法典规定的续约权：1. 作为承租人的商人已完成RCS或其他登记2.在连续的三年内进行真实的经营，若有超过三年的经营中断，或实际的经验范围若于注册的经验范围不符，都将丧失该续约权。3.遵守BAIL中的其他条款

承租人若要续约，在商业租约9年期限届满前6个月应当向房东提出续约的请求，并必须有执达员将有关续约请求的通知送达给房东，承租人没有提出续约的请求，法律将视其为默许租约的无限期延长。房东在收到承租人续约的通知后，必须在收到的日期起三个月内作出是否接受续约的决定，若未能如期作出决定，将视为接受续约请求。如果房东拒绝接受续约，必须向房客支付赔偿金。房东在下列三种情况下，可以拒绝续约，同时不给赔偿：第一， 房东有正当的理由证明房客严重违反租约规定。第二， 营业场所脏乱，政府宣布部分或全部拆除。第三， 房东拆房重新建房；但在这种情况下房客有优先权，可以要求迁至新建的商业场所。

房东若要在9年租约期满后终止租约，也必须提前六个月通过执达员将该决定的通知书送达承租人，通知书必须说明拒绝续约的理由，并告诉房客 如果不同意，有权要求补偿，有权在通知送达之日起两年之内向高级法院起诉。通知书若没有上述内容，则被视为无效。因此，并不是所有的以挂号信通知对方的做法都是有效的。


作者：巴黎孙涛律师事务所 杜颜（法学硕士）
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