华商案例：危机时代续约，最高法院把脉租金涨跌

孙涛律师

                                                                                                                                案情简述：某房东早年通过与一个国际品牌签署特许专营合同，把自家商铺以行情市价的一半出租给该品牌，并亲自经营该品牌专卖店。其后由于经济行情不佳，双方解除了特许专营合同。
持有经营多年商业资产（fonds de commerce）的房东发现：该fonds中的商业租约也将到了续约的时候了。无奈之下，房东只有寻找其他的行业大品牌以维持店铺的出租。但是由于经济不景气多方寻找也没有合适的合作伙伴，房东只好回过头来跟原国际品牌再次谈判。该品牌随即推出一位新专卖店主，建议由该新主向房东购买该专卖店的Fonds、接收正要续展的租约以便经营该专卖店。
自然而然，这次房东明显处于非常不利的谈判地位。这使得该房东在租约续约后新租金谈判中处于劣势——毕竟当初双方签订的初始商业租约租金价格过低。该房东遂聘律师诉诸法院，要求把续约后租金提高到市价水平。
该案颇多周折先后经历初审、上诉和高法申诉，最高法院终局肯定了上诉法院的如下判决：
当出租人在商业租约关系中处于不利地位时，且这种不利情形导致延续商业租约后的租金只有专家鉴定行市的一半，若当事人可证明原租金过低的条件在商业租约延续时已基本丧失，法院可以据此推理：由于双方当事人各自承担的义务发生了变化，续约后新租金应该“破顶”（déplafonner）超过商业租约涨租限额予以大幅提高
也就是说，在原约定租金过低的情况下，若导致原租金过低价格的条件在商业租约续约之日已经丧失，新租金可以“破顶”大涨从而远高于原约定租金。

作者：巴黎孙涛律师事务所 吕文杰（法律助理）
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