陈真诚：对投资行为不宜过于道德批判

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导读：在通货膨胀下，对于房地产市场中相关非民生地产领域的某些投资行为，不宜过于宣泄带有盲目性的民生情绪，过于展开普杀性的道德批判，而应该以忠于现实性存在和差异化需求为基础进行差别化对待。对于一些非理性的市场行为，政府更应选择通过完善立法、加强制度改革、优化政策设计及其他必要、合理的手段来进行调控、约束…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。
非民生地产房价或继续涨
    基于多年来房地产市场形势和目前宏观经济形势而言，在通货膨胀、负利率、资产泡沫等因素的推动下，正处“史上最严”政策调控下的房地产一度重回投资保值、对抗通货膨胀的选项。
    只是，正如此前本文作者陈真诚在南宁举行的保利中央别墅地产论坛上的发言所说的那样，房地产市场正处于结构分化期。市场分化之后，不是所有的地产都能对抗通胀，这是投资者必须要认识到的。
    根据政府对房地产市场的定位、目前的调控政策和市场发展趋势来看，房地产将采取保障化和市场化并存也就是民生地产与非民生地产并存的二元体制。也就是说，房地产市场将结构性分化为基于住房保障的民生地产和市场自动调节的非民生地产。
    民生地产由政府提供保障，满足中低收入人群的住房需求，是未来房价下降的主体，房价调控不成功政府不会罢休，基本上不太适合基于保值升值目的的投资。而主要包括公园地产、别墅等高级物业的非民生地产，主要满足高收入或高消费人群的自住或投资需要，本文作者陈真诚认为，不是政府调控房价的重点对象，由市场自动调节，可作为基于保值升值目的的投资之选项。
    正因为房地产市场的进一步分化、不同产品之间的投资价值分化，在通货膨胀下，非民生地产领域的公园地产等高级物业，其投资保值、对抗货币贬值的属性更得到了强化。因此，总体来说，不是政府房价调控重点的非民生地产的房价还可能继续上涨，或下降的可能性不是太大，并成为抗通胀的主力产品，虽然可能会因为市场大势或供求关系变化的而出现一定幅度的阶段性波动。

稀缺性资源地产或才能对抗通货膨胀
    世界建筑大师勒.科布西耶曾说过，未来的理想城市应该是坐落在绿色之中的城市。将这句话放在当今社会经济大背景下，未来理想的绿色城市或可理解成花园城市。在花园城市中，最主要的物业当指别墅及公园地产等高级物业。
    在南宁的论坛上，本文作者陈真诚曾就别墅物业的投资价值发表了个人观点，在此，借昆明翡翠湾这个被定位为名园地产楼盘的价值讨论之机会，谈谈公园地产的投资价值。
    众所周知，从古至今，把居住空间与公园结合起来，都是人们追求的理想人居环境。如今，随着社会进步和经济发展，人们的住宅消费一方面更趋理性化，另一方面则因更高费需求而更加挑剔化。拥有可开发生物低碳地产基础的公园地产等高级绿色住宅，或正是能满足高级人居需求的理想物业。
    公园，是城市生态生活中不可或缺的组成部分，在满足人们视觉景观需求的同时，更给人们提供了一个可休闲、放松身心的生态场所，发挥着城市休闲、生态、养生等多种功能。同时，公园也见证城市发展，积淀着城市文明成果，拥有城市文脉，是承载城市文明的基石。
    把人居空间与公园结合起来的公园地产，是指与公园相关的地产项目，依托于市政公园而建，将建筑、人文与自然环境结合成一体，具有供应稀缺性等特征。
在后工业时代，交通拥堵、环境污染、空气浑浊、人居混杂，高消费人群们希望能寻找理想的宜居之所。把家安在公园里，则是他们所追求的理想人居之一。
    只是，世上地球只有一个，土地资源有限。尤其是在中国，人多地少，土地资源更是稀缺。再则，在这种规模空前的城市化中，由于城市和农村之间在社会经济资源投资、分配等方面的严重不均衡，农村人口向城市转移，低级城市人口向更高级城市转移，往往使得城市尤其大中型城市人口居住密度快速而大幅度提升，几乎所有大中型城市的居住质量面临考验。
    面对日趋严重的城市病，如果能购买并居住于公园地产这种建在风景中的房子，傍湖倚木，看日出日落，起之吸露，憩之枕花，为伍草树，结伴禽鸟，那份自然，隐逸，舒展，缓解分体上的疲劳和心理上的紧张。
    有句流行性说辞是，出则繁华，入则自然。家在园畔，园在家中，公园地产，享有不可复制的宜居生态资源和城市资源，承载着无数都市人的居住梦想。居住者纳景观为私藏，足不出户就可以近距离享受绿色、氧气和四季风景，还常能享有接受无数人羡慕眼光的社会地位、身份价值、尊崇感……如此公园地产，谁人不喜欢？
    只是，相比于土地资源的稀缺，拥有植被多、水域广、空气质量好、视野开阔等的城市市政公园更是稀缺，这决定公园地产的稀缺性，不可能满足多数人的需求，而只能为少数人所享有。这也就是说，公园地产不但具有较高的人居价值，也因相对于整体需求而言的供不应求而具有可投资的价值：资源的稀缺性，具有对抗通货膨胀、货币贬值的硬通货属性，也具有对抗一般化市场调整的价格抗跌性。
    随着时间不断推移，公园地产价值往往不断上涨，这在世界上诸多实例可以找到佐证。放眼全球，公园地产往往代表着一个城市的高尚居住中心。一个世纪前，在美国纽约市中心曼哈顿地区，建设了举世闻名的中央公园。建成后的15年间，中央公园周边3个行政区的地价增长了9倍,而与此同时曼哈顿的地价才增长了一倍。在世界上，与之可类比的著名城市公园（俗称“名园”），如巴黎的凡尔赛花园、伦敦的海德公园等，其周边的房子几乎都是豪宅的代名词，已成为了城市主流人群的聚居区。由此可见，公园地产尤其名园地产，对社区品质提升及对区域房价拉升的动力不小，而且投资升值潜力可期。

非主流产品难以在量上得到较大突破
    公园地产的出现，是城市化进程中都市化的必然结果，是城市发展和社会进步的表现，也体现了都市人居品质提升的客观要求。换句话来说，正是对住房选择更加理性与对人居环境和生活质量要求更高、更细化的高端消费者的需求，推动了中国公园地产的发展。
    综观中国公园地产的发展历程，已经经历了三个阶段，目前已正处于第三个阶段。第一个阶段是，围绕在已有公园周边“借园”而建的傍园型公园地产。第二阶段是，在楼盘项目内建设专属社区公园的“造园”型公园地产，这种“造园”主要在大盘中。目前的第三阶段则是，以昆明翡翠湾为代表的一些高级楼盘，正在建设的让楼盘建筑与公园共生的融园型公园地产。
    为了说明问题，在此不妨将昆明翡翠湾做个并非为了推销叫卖的简要介绍，以供业内参考。昆明翡翠湾楼盘，位居昆明市城市核心区域白云路与滨江路交汇处龟龙湖公园内，项目建设投资8亿元，规划总用地133.7亩，绿化率68.2％，由展现昆明千年古城文脉的历史文化主题公园也是昆明市二环内最大的市政水景生态公园龟龙湖公园、翡翠湾住宅、现代广场三部分组成。龟龙湖公园内的天然湖泊龟龙湖，水域面积22000平米，2700棵生态树，300多种植被，植被面积达到80％，由盘龙江流经地域惟一一个天然回水湾所成就，系古昆明八景之“蛇山倒影”得所在地，使得龟龙湖公园洋溢着名园气质，也使得翡翠湾具备了一定的名园地产价值。更重要的是，在建筑空间上，翡翠湾与公园互相渗透，互为融合。而且，在龟龙湖公园西侧，则是植被茂密的盘龙江江滨公园。也就是说，龟龙湖公园与江滨公园两园并生，因此翡翠湾享有江景公园和湖景公园的双公园资源。如此集城市资源与公园资源于一体，翡翠湾至少可称之为昆明市区内具代表性的融园型城市公园地产，甚至或可在全国融园型公园地产阵营中可占上相对比较抢眼的一席。
    至此，应该可以说，融园型公园地产，让人能实现真正“住在公园里” 的生活梦想，已经使得公园地产的发展和物业境界更上了层楼。当然也要看到的是，这种资源当更稀缺，其在规划、设计、建造以及在自然和人文资源的利用、开发与保护中取舍、兼顾等方面，更增加了难度。因此说，这种依托具有历史文脉的城市公园而建设能让人文价值因开发而提升的融园型公园地产，虽然代表着目前中国公园地产的发展水平，但应该难以在量上得到较大突破。
    也就是说，融园型公园地产这种非主流的高端地产项目，只能满足极少数人的需求，甚至或可与别墅站在高端住宅的同一阵列：公园地产不但可提升城市区域价值，而且因其所拥有的城市稀缺资源、完备的高品质生活配套及所营造的高品位生活文化氛围，可能与别墅一样成为都市名流的标签，彰显了成功人士的生活品位与尊崇身份。这样的产品，以“资源稀缺”、“宜居”、“生态”、“高端人群”、“升值潜力”为代名词，很难不被高端人群和投资者所争相追逐的对象，很能不成为富裕人群的生活所求、收藏所选和投资者基于市场分化下的重点投资选项。
    如果是名园公园地产，由于能真正称得上名园的园林更少，无法复制，则其资源更是稀缺，而且其因历史沉积、文脉流传而形成的厚重人文元素、独特文化特质更是无法复制，更是稀缺，则其人居品质则更高，投资价值更高。

对通胀下的投资行为不宜过于道德批判
    在不断深化的房地产调控的，在限贷、限购、加息的连环打击和通货膨胀之下，消费者选购一套房，既要考虑宜居，更要考虑保值、升值，应该是无可厚非，并非难以理解、接受。公园地产，这种拥有资源稀缺、人文价值厚积、邻里生态良好、圈层文化高尚等优势且容易做到生物低碳的资源性地产，不但宜居属性较强，而且在通货膨胀、货币贬值下颇具保值升功能，自然容易成为市场热点，成为投资者追捧的对象。
    说到这，说到投资，表面看起来好象与目前正在不断强化的房地产调控的语境有点不太一致，也许有人会以民生的名义而高举批判的大旗进行口诛笔伐。但本文作者陈真诚在此要说的是，在通货膨胀下，对于房地产市场中相关非民生地产领域的某些投资行为，不宜过于宣泄带有盲目性的民生情绪，过于展开普杀性的道德批判，而应该以忠于现实性存在和差异化需求为基础进行差别化对待。对于一些非理性的市场行为，政府更应选择通过完善立法、加强制度改革、优化政策设计及其他必要、合理的手段来进行调控、约束。
    正如本文开头所说到的，目前房地产市场正处于结构分化期，政府所要重点调控房价、遏制投资投机的，是满足中低收入人群住房需求、为老百姓民生提供保障的民生地产。对于民生地产，购买者的主要目的应该是满足居住需要，应坚决反对渲染其投资属性，其目前已经高高在上的房价可能因政府调控和市场因素变化下降，未必能对抗通货膨胀。而对于公园地产、别墅等非民生地产，本文作者陈真诚认为，不是政府调控房价的重点对象，其房价由市场调节，将成为基于保值升值目的的投资选项，或才是能对抗通货膨胀的主力产品。（《云南信息报》