开店经营 五看商业租约（二）

孙涛律师

一看：租约类型


在您开店或者买FONDS时，应该留意店铺商业租约的不同类型。主要注意与通常三六九租约不同的临时租约，即24个月以下期限的短期租约。临时租约最多只两年期限，但通常情况下为23个月，多是办公用途而非经营商铺之用；所以其往往不具有商业性质，因此也就不享有在租赁期结束后自动续展的特点。除非房客在两年期满后仍然留在原处经营，在这种情况下临时租约会转化为商业租约而拥有九年期。不过，如果商业租约同时具有商住两种用途时，租约为商业性质并应该遵循商业租约法律规范。

二看：租约期限

根据商法典关于商业租约的规定，商业租约的最长期限为九年，所有期限规定少于九年的商业租约均属无效条款。这九年期限被分为每三年为一期的三个阶段，商业租约的租金在这三段中的每一阶段均可被重新修订——要么根据INSEE建筑指数修订、要么根据实际地区行市厘定租金。
三六九商业租约到期后，在续约时房东也可提高租金。而计算修改和更新租金的增长数额传统上会按照INSEE公布的建筑指数来计算。对于房东要求的租金上涨超出INSEE指数的，按照法国商法典规定：房东必须要能证实出租场所的地段商业性因素发生了实质性改变，因而导致出租场所价值比签约时或者最后一次修约时有了10%以上的增加幅度。
因此，提请您注意在签约时最好保证九年期限的商业租约。如果您签署的商业租约的期限高于九年，在续约时租金可能会超过INSEE指数上限额度而改由市价评估方法上涨。如果商业租约的续约期限长于九年，或双方默示续展后租约期限超过12年，租金可以在续约时破顶上涨。

三看：租金、杂费

（一）起租阶段：

最初商业租约的租金是由双方约定的，房东并不受前房客或相关租金价格的参考限制。因此，房客可以跟房东协议商定租金。当然，如果最初的租金是自由商定的，它通常取决于以下多个因素：位置、面积、附属建筑物、房东允许的商业经营量、是否需要交纳入门费等。
事实上，如果商业租约预先授权房客经营所有商业活动，通常情况下租金会比只授权某一个特定商业活动的租约高。反之，如果房东要求交纳入门费，房客原则上可以谈判交纳价格较低租金作为补偿。需要注意的是，入门费的要求可以根据租赁物业区位特点或因为房东已投入安装设施等因素评估。
当房东要求入门费，应当在合同中明确付款的确切性质。如果这项付款是租金的额外部分，房客可以收益项中予以扣除；如果它是交给房客的一项赔偿金，则可以作为补偿和一项不可扣除的费用作出财会处理。

（二）现租阶段：


有关押金的规定。根据惯例：如果租金采取预支付方式则押金与三个月租金相当，如果租金在月度或季度期满支付则押金等额于六个月租金数额。如果房东要求的押金额度高于前述的三到六个月的，则其应该支付根据法定利率确定的利息。
一般而言，在向一个新商户转让fonds或者租约权的情况下，新房客得向原房客偿还等同押金的金额；原来的押金一般仍然为房东扣押。租金数额的估值大多数情况下取决于签约时确定的方式，而法律允许商业租约房东提出不同的租金确定方式：例如常见的固定租金——无建筑成本指数计算条款。这种情况下，起始租金可以根据地段价格行市每三年修订，但租金的增减不能超过自最近一次厘定租金后INSEE公布的建筑成本季度指数计算范围；或者可以选择在租约中订立一个租金增减幅度变动条款，就是在约定的租金变化幅度内租金可以根据相关因素变化而随时修改故无须等到三年期满（商法典第L. 145-38条）。此外，当事双方还可以约定租金区分构成——固定部分和可变部分。例如，根据房客的营业额或收入而浮动，即租金与收入挂钩条款。在这种情况下，当房客的营业额达到商业租约规定的数额时，这部分数额适用一个根据商业活动类型变化的固定百分比。

（三）杂费问题：

商业租约立法并未规定一个房东可以收取哪些杂费的清单，因此双方可以自由谈判约定房客是否向房东缴纳或偿还杂费。在房屋维修施工方面，根据民法典规定：房客原则上负责对出租屋的小修（修理墙和地板、暖气、卫生设施和室外门窗扇叶等），房东应当承担房屋破损和大修的费用。但是，如果商业租约没有明确对这些施工定性，就有可能会导致争议。

此外，通常房东会要求房客代其支付税费，例如房屋保险或不动产税。实际上，在商业租约合同有明确规定的情况下，房东可以要求房客支付这些费用。

提醒您仔细阅读打算签字的合同，因为很多房东在商业租约中规定由房客承担维修的范围远大于民法典规定的正常情况。




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编译：吕文杰
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