开店经营，五看商业租约（一）

孙涛律师

                                                                                                                                一看：租约类型
在您开店或者买FONDS时，应该留意店铺商业租约的不同类型。主要注意与通常三六九租约不同的临时租约，即24个月以下期限的短期租约。临时租约最多只两年期限，但通常情况下为23个月，多是办公用途而非经营商铺之用；所以其往往不具有商业性质，因此也就不享有在租赁期结束后自动续展的特点。除非房客在两年期满后仍然留在原处经营，在这种情况下临时租约会转化为商业租约而拥有九年期。不过，如果商业租约同时具有商住两种用途时，租约为商业性质并应该遵循商业租约法律规范。
二看：租约期限
根据商法典关于商业租约的规定，商业租约的最长期限为九年，所有期限规定少于九年的商业租约均属无效条款。这九年期限被分为每三年为一期的三个阶段，商业租约的租金在这三段中的每一阶段均可被重新修订——要么根据INSEE建筑指数修订、要么根据实际地区行市厘定租金。
三六九商业租约到期后，在续约时房东也可提高租金。而计算修改和更新租金的增长数额传统上会按照INSEE公布的建筑指数来计算。对于房东要求的租金上涨超出INSEE指数的，按照法国商法典规定：房东必须要能证实出租场所的地段商业性因素发生了实质性改变，因而导致出租场所价值比签约时或者最后一次修约时有了10%以上的增加幅度。
因此，提请您注意在签约时最好保证九年期限的商业租约。如果您签署的商业租约的期限高于九年，在续约时租金可能会超过INSEE指数上限额度而改由市价评估方法上涨。如果商业租约的续约期限长于九年，或双方默示续展后租约期限超过12年，租金可以在续约时破顶上涨。
作者：巴黎孙涛律师事务所  LU Wenjie（吕文杰）
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