到中国做“房虫” 一位美国老太的内地炒房经 中国证券报

海芬心语

　　一位美籍华人老太太，怀揣对中国房地产行业的巨大热情，不远万里从大洋彼岸回到祖国，开始了购房之旅。

　　在她展开的一张中国地图上，北京、大连、沈阳、巴马等许多城市名称上画着一个个小圈圈，“这是我去考察的一些地方，如果各方面条件不错，买几套房子用于投资。”

　　就在她身体力行到处考察项目的时候，中国房地产市场却正在遭遇有史以来最为严厉调控政策的炙烤。然而部分城市房价微跌，丝毫没有减弱这位美国老太太的购房热情。她说，当国人忌惮调控威力时，一些美国富人却将此看作一种商机。只要人民币升值预期不变，中国房地产市场就具有相当广阔的投资前景。

　　到中国做“房虫”

　　这位美国老太太叫Susan chen，原是星岛日报驻北美分社的一名高级记者。一份体面的工作，一份不错的薪水，外加一张令人羡慕的绿卡，很多华人混到这个地步应该满足了。但就在一年前，她突然向报社提出辞职。

　　很快她回到国内，凭借一张地图和互联网络开始了购房之旅。先后在大连和沈阳购买了三套房产之后，2010年9月她南下北京。

　　整日走街串巷，Susan发现北京南城是房产的估值洼地。凭借在美国的置业经验，她将目标锁定在寸土寸金的二环内，购买了一套价值300万元的房产。

　　一年之后，这套房产售价上涨50%，最近她打算将该套房产挂牌出售。Susan有她的道理：现在北京住房政策太严了，未来房价上涨的空间不大。她开始看重二三线城市的地产项目，这些城市的房价才刚刚上路。Susan不无得意地告诉中国证券报记者，最近她看上了广西巴马。

　　广西巴马是一条狭长地带，空气清新，环境宜人，非常适宜居住养生。那里的房地产市场刚刚启动，一套精装的两居室只要15万元。Susan一口气在那里买了12套。不到一个月的时间，那里的房价已涨到每套20万元。

　　当记者诧异于Susan的大手笔时，她说，现在除了中国的一线大城市对外国人购房进行限制外，其他很多二三线城市不仅没有歧视政策，甚至有些地方的房地产企业和地方政府相当高兴，觉得能带动当地的旅游发展。

　　看着她在中国地图上圈圈点点作出的标记，她说这是她构想的国内置业计划。现在已经购置了将近20套住房，未来福建厦门、山东威海，甚至是天津都将纳入到她的购房版图中。

　　老外杀个回马枪

　　当记者问起Susan为何到中国购房时，她表示，作为媒体人的她了解到很多美国富人都在通过各种渠道来中国购买投资性房产，只不过进行得比较隐蔽。之前中国房价飙升以及人民币升值，让这些人的财富增值非常快。

　　Susan说，目前国内对外汇流入境内管理得非常严格，没有明确的资金用途根本无法通过国家外汇局的关口。如何换汇成为当时拦住很多外国人进入国内房地产市场的主要障碍。

　　工行北京新街口支行客户经理宋祯介绍说，央行外汇局规定，如果外国人能提供合法资金来源证明，那么对其换汇并没有太多限制；但是如果不能提供证明，外国人一年能够换汇的最高上限是5万美元，这对于支付一套住房显得杯水车薪。

　　不过，Susan巧妙地运用了“地下”渠道。“现在很多企业在香港有公司，我们将美金汇到该企业在香港的汇丰银行账户，而国内就可以从企业按照当时牌价提走相应的人民币。有时换汇成本比银行还要低。通过地下钱庄，也可以将美元带到国内。”

　　现在，Susan的一些美国朋友也在通过这些方式将资金汇入中国。虽然在中国政府祭出最严厉的楼市调控之后，有些海外买家开始从房地产行业抽身，但是在中国公布的GDP数据依然保持高增长时，老外迅速杀个回马枪。

　　外汇局公布的国际收支平衡表初步数据显示，今年一季度我国经常项目顺差出现回落，国际收支状况进一步改善。但是资本和金融项目顺差有1114亿美元，仍处于高位，显示了国际资本净流入的压力巨大，隐藏其间的“热钱”令人担忧。

　　一位在中国工作多年的外籍人士steven介绍，“他们不会轻易将资金汇出中国，毕竟全球没有任何一个地区拥有中国经济这样的活力。所以更多的是进行一些结构性或者地区性的调整。比如一些外国朋友在世博会后选择退出上海物业；在北京限购令出台时，放弃持有一些非核心地段的物业资产。现在他们的目光已经开始转向一些房地产市场方兴未艾的二三线城市。”

　　房价走势扑朔迷离

　　一位在美国旅居多年，一直从事金融投资行业的圈内人士张旭告诉记者，现在全世界都知道应该尽可能持有人民币资产，享受人民币升值带来的好处。

　　他表示，目前中国是美国最大债权国。为了赖账，美国一定会让美元贬值。另外，美元贬值也是刺激美国出口进而拉动国内就业的最佳方式。所以不排除美国政府未来会启动新一轮刺激计划，向市场再次注入流动性。“这是全世界都知道的美国玩的小伎俩。”张旭说。从全球视角看，如果美国政府让美元泛滥之后，那么相比欧美国家，美国人更愿意将资金注入中国这样的新兴经济体。既然人民币的升值预期没有消退，必然会导致海外热钱大量涌入，而且国内的货币处于超发状态，两股力量都将抵消一部分政府调控房价的力度。

　　不过，这种观点遭到一些国内经济学家的反对。根据发达国家房地产市场发展的历史经验看，没有任何一个国家的房地产市场能够一路高歌猛进。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，当前的住房市场价格过高，房地产泡沫巨大早已是不争的事实。如果房价不向下调整，房地产泡沫如何挤出？

　　独立经济学家谢国忠表示，对于已经涨了二三十倍的房价来说，下跌50%并不难。今年房价已经见顶，当加息至负利率时代结束时，房地产拐点就会出现。

　　有专家称，随着“限购令”、房产税等调控政策的层层加码，坚挺的房价必然会出现松动，而未来的再次加息也许就是压倒骆驼的最后一根稻草，像美国老太太这样将房地产作为投机工具的风险正在加大。

　　目前，相当多的国际游资在内地炒卖房产，其根本动因就是赌人民币升值。只要人民币存在升值的可能，游资就会持续涌入中国，吹大房地产泡沫。然而游资不会准确预料人民币升值的拐点具体在哪里，当多数人看明白之后，美国老太太的内地炒房梦也许就将破灭。