【专题：法国买房】新楼盘交房时注意事项

小慧馨

一般新房的交房期限在签订购房合同后的两年之内，也有售房期间较长的楼盘而间接缩短了交房日期，有的甚至到了工程结尾及合格交房时方出售，这种情况当然最有利于购房者：既少付了交房期间的贷款利息，还节省了建房期间应该支付的房租；而且可以享受到购买二手房一般的短期等待（一般为二至三个月的时间）即可入住以及买新房的税收优惠，不过要注意在不动产建成后的5年内有偿转让时，税费由正常的5.09％降为0.715％，但需交纳正常的增值税（既TVA）。
例如购买一套总成本为10万欧元（含税价）的新不动产，不到5年的情况下以20万（含税价）出售，售房者因增值部份所需支付的费用为：
100000€ * 0.83612 ＝ 83612 € HT，TVA ＝ 16388 €
200000€ * 0.83612 ＝ 167224 € HT，TVA = 32776 €
应支付TVA＝ 32776 - 16388 ＝ 16388 €
这点对于购入不动产时享受TVA优惠（5.5％）的同胞们尤为要注意，因为在这一期限内转让房产时需要补交的TVA按19.6％计算。
值得一提的是当验收房屋并且支付最后5％的房屋余额时，一定要注意仔细检查物业状况，如建筑物或室内装潢中有不合格的地方，可以要求修缮直到满意后再付清最后的款项。
当然购买新房也经常会遇到延期交房，一般不会超过三个月，鉴于恶劣的自然气侯，例如：酷暑、严寒、暴风雨等不可抗力因素造成工程的延迟，是在法律允许范围之内的，买方无权申请赔偿。
下面我们就简单介绍一下交房时（La livraison des biens immoblieres）应该注意些什么。
La garantie d'achèvement 物业建成保证
建筑担保：保证以预计条件为准完成楼盘，买方刻意直接入住，物业及配套设施均可正常使用。
La garantie de remboursement 赔偿保证（一般很少使用）
在开发商无法完成楼盘的情况下，由担保机构偿还已付款项。
La garantie de bonne fin 彻底完工保证
开发商在整个建筑过程中必须有担保直至工程结束。
对于楼盘施工结束的确认办法分两种情况，其一，双方确定不动产已完成建筑，在双方不能达成协议的情况下，根据协定要求一名第三人来确定或由法院任命一位专家确定。
La garantie des défauts d'isolation phonique 隔音质量保证
购买房屋的物业主在一年内享有隔音质量保证，一般是指物业内邻里之间或住宅内部的隔音，如果是整个建筑质量引起的问题，那么这就属于楼盘本身的担保范围（保证期为十年）。
La garantie décennale 十年质量保证期
这一担保一般指楼盘的主要建筑结构，期限是十年，如果在收房时没有立即发现某些建筑缺陷，或者在之后的十年内才出现，并且这些缺陷影响到楼盘的结实程度和正常使用。
La garantie biennale 两年质量保证期
这一担保针对物业中相关设备的正常运作、使用，如浴室、卫生间和暖气设备等等，保证期限两年。
Vice caché 隐藏缺陷
指隐藏在不动产中的隐患，被认定为隐患一定要符合三个前提：其一隐患的存在使不动产的价值有重大下降，并严重影响不动产的使用，其二隐患必须存在于该物业内部，比如说不能将存在于周围的问题列为隐患，其三，隐患必须是隐藏状态，在参观时不能被明显地发现。
在接受房屋一个月之内，开发商均需为此负责，保证修复，但买方不能解约或者申请赔偿。
La garantie de contenance 面积保证
购买二手房时法律允许的面积差额不能超出5％的范围，而购新房的差额不能超过3％，否则买方可以解约，而不像买二手房时，买方不能放弃购买，只能申请赔偿损失的面积。
La garantie contractuelle de droit commun保证合同规定的责任
如交房时间推迟十个月以上、或户型与购房合同的图纸不符合等等，及les dommages intermédiaires，既不属于十年及两年的质量保证条款的其他责任。