提前还房贷有诀窍 三类人不宜提前还

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年关将至，不少房奴正重新梳理理财计划，不少房奴仍认为，即便已经进入降息周期，如有实力，商业贷款还是应提早还完，且提前还贷还能应对银行房地产贷款政策的不确定性。

不过，专家认为，并非每一类客户都适合提前还贷，且不同银行手续费不同，相对来说国有银行制定的标准要比股份制银行高。

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各银行规定不一

记者在调查中发现，针对个人住房贷款提前还贷的费率，国有银行制定的标准要比股份制银行高，外资银行多采用差别化的定价方式。

通常情况下各银行对允许提前还贷的时间规定不同，大多数银行表示要求客户至少还款一年后才可以申请提前还贷，少数银行将这个期限缩短至半年，但也有个别银行表示随时可申请提前还贷。

在手续费方面，大多数银行会收取一定的手续费，一般会在合同里写明。大多数银行采取多收取一个月的利息作为手续费，而少数银行表示要多收取2个月至3个月的利息。如工行就根据具体贷款数额上下浮动，一般为0.01至0.26%。

另外还明文规定：提前还贷每笔贷款最高收取手续费不超过6个月贷款利息，政策性贷款免收取，合同中约定不收取的按照合同执行。不过，也有银行办理提前还贷不收手续费，如建行，股份制银行如浦发银行、兴业银行等都不收取相应的手续费用。多数股份制银行的提前还贷手续费用相对国有银行要低。

外资银行则都采取了较为灵活的收费方式。如恒生银行贷款放出两年后提前还款免费，在贷款放出第一年内（含一年）提前还款的，且已偿还的分期还款连同提前还款金额（包括该次提前还款）累计相当于或超过贷款金额的60%，提前偿还金额的3%，最低不少于人民币2.5万元。

业内人士指出，该收费包含了银行安排资金所需的成本和管理费用。

三类人不宜提前还

提前还贷作为理财选择其目的是让资金收益实现最大化。

但记者发现，并非每一类客户都适合提前还贷，要综合个人实际情况来判断。

提前还贷之前，最好先从贷款利率、个人投资能力及个人短期资金需求等方面考虑，假设贷款人采用的是公积金贷款，年利率较低，如果有更好的投资项目则不需急于还款。

此外，提前还贷是更多的借款人群中比较受欢迎的方式，尤其处在加息时期。因为此种方式能够帮助借款人有效地缩减利息支出。针对今年连续两次降息，贷款利率的下行趋势，借款人在有效利用资金的前提下还是没有意义的。还款利息支出通常集中在还款初期，因此处于还款初期的借款人选择提前还贷更划算一些。

目前利率周期已处于降息通道，短期内加息的可能性不大，对于之前在银行有借款的人来说资金成本越来越低。

在降息通道下三类人群不宜提前还款：一是享受七折至八五折房贷优惠利率的客户；二是等额本金还款期已过1/3的购房者；三是等额本息还款已到中期的购房者。

不过，一位银行业内人士表示，以上两种算法只是说还贷不划算，是否提前还贷还是要根据个人以及家庭的理财需求、投资能力来定。