投资新房的减税措施

Olivia

读者问：我最近听说投资和出租房产可享受免税，对此颇感兴趣，但不知信息是否属实，到底有哪些法律根据，应该如何操作？

新桥律师：投资出租房的减税措施来自2009年1月1日生效的Scellier法。新法同过去的Robien及Borloo法相比，减税方式更为简单，减税幅度更大。新法不再采用传统的折旧法，而是直接在纳税额中扣除减税额。

根据新法，在2009年1月至2012年12月31日期间购买低能耗（BBC）新房或预售房者，只要把房产出租九年即可享受减税。但申请减税者必须在新房竣工或购买房产之后的一年内将其出租。房租不得超过Robien法规定的上限。可享受的减税额最高为30万欧元。2009年或2010年购买或竣工的房产抵扣额为25%，自2011年后降为22%。抵扣自新房竣工或购入之日起执行，分为九年从个人所得税中直接扣除。每年抵扣房价的九分之一。

如果租约在九年后继续延长，纳税人将可继续在此后六年内享受每年1.67%的抵扣，即总共15年抵扣总投资额的32%。倘若在一年中，房租收入低于房价抵扣额，无法从房租中抵扣的款额可在此后六年内继续抵扣。

举例：

1.房价为10万欧元

9年的总抵扣额为22000欧元，即每年2444欧元。

15年的总抵扣额为37000欧元，即前9年为每年2444欧元，后6年为每年1670欧元。

2.房价为20万欧元

9年的总抵扣额为44000欧元，即每年3666欧元。

15年的总抵扣额为47340欧元，即前9年为每年3666欧元，后6年为每年3340欧元。

3.房价为30万欧元

9年的总抵扣额为66000欧元，即每年5500欧元

15年的总抵扣额为76020欧元，即前9年为每年5500欧元，后6年为每年5010欧元。

购买多套房产者，只要减税总额低于30万欧元，都可享受此项优惠。

由此，房东可以用房租收入和抵扣额支付全部价款。但建议投资人在购买房产前仔细研究在出售时房价上可能带来的损失。为此，这一减税措施更适合年纳税2500欧元以上者和无需在9年租约后即刻出售房产者。

职业带家具出租者还可在以下条件下抵扣增值税：

-在位于提供服务的公寓或登记旅游公寓内同房客签订为期9年的商业租约

-房租按5.5%的税率缴纳增值税

-在收到3个月房租后提出抵扣增值税申请，自房产出租后的6个月内从房价中扣除增值税。这相当于使房价降低了19.6%。

出租带家具住房无需进行工商登记。但有关收入要在工商业栏内申报。

可从工商业收入中抵扣的还有：

-房东收到的房租

-贷款利息

-业主的物业费

-家具折旧（可分5至7年）

房产折旧可分36至40年完成，即折旧部分可在贷款还清后继续享受抵扣。

以上抵扣实际将使房东不必为房租收入支付任何税金。

如发生抵扣额超过房租收入的亏损，无法从房租收入中扣除的折旧额可无限期地从利润中抵扣。

每年带家具住房出租的租金总收入如不超过27000欧元，纳税人可按照“微型企业”税制纳税，即减去50%的税基（2009年前为71%），最高限额为32000欧元（2009年前为27000欧元）。

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