万达利用众筹，实现商业物业经营的轻资产化

jermaine

　　对于最近备受关注的由万达和快钱联手打造的“稳赚1号”，各种分析和评论一直层出不穷,其中最引人关注的是“稳赚1号”个人持有期限不超过7年，而收益由两部分构成，一是万达广场项目的租金收益，每年派发，大约年均能达到6%;二是投资物业的增值收益，在退出项目时一次性发放。

　　“稳赚1号”方案显示，资产包在三年之后可选择REITs或其他形式上市，这样的话物业增值部分的收益最高能达到年化14%的水平，如果不选择上市，满七年后万达将回购物业，或者由第三方收购，物业增值收益也能达到6%。两部分收益相叠加，预期年化收益在12%-20%。

　　万达这款产品类似于Pre-REITs，王健林在赌，三年之后，商业物业通过REITs上市将成为常态。届时，已经用三年时间趟过了养租期的万达广场，将凭借优异的租金表现获得资本市场的青睐。这是投资万达广场的普通投资者的最佳退出路径。

　　万达利用了快钱的互联网金融通道，用结构设计突破了众筹最高200人份额的限制，真正形成了一款可以滚出庞大资金雪球的大众化金融理财产品。这也与上海地方政府的支持密不可分。万达和上海自贸区合作搭建了准REITs权证交易平台，这相当于给场外交易的产品提供一个特殊的交易空间。在投资三个月后，投资人可以将份额在快钱信息平台上进行报价转让，实现流通或退出。它的流动性，并不比在交易所进行场内交易的公募REITs差。

　　万达要在十年之后开业1000座万达广场，利用具有REITs概念的众筹，实现商业物业经营的轻资产化，是王健林的核心逻辑。当万达广场的建设不再依赖自有资金了，王健林就能真正获得他想要的扩张速度。

　　但这毕竟还不是真正的REITs，万达打了一个金融创新的擦边球。在稳赚1号属于债权还是股权众筹方面，万达也模棱两可。在万达内部人士看来，这是一款带有上市或转让资产优先权的类债券型产品，它是上海自贸区金融创新的产物。

　　万达凭此在短期内获得大量用于扩张的现金，这让整个地产界羡慕不已。

　　万科的公募产品有REITs之名，也可以说有REITs之实，但很难说对于万科自身而言有多么大的意义，万科并不依赖这笔融资。但万达不同，这款众筹无名无实，但却产生了真正的REITs才具备的惊人效用，给万达打开了一道轻资产的大门，为接下来万达广场的爆发式增长提供了支持。

　　在国际上，REITs具备收益稳定、高分红、高流动性、高成长等特点，一直被视为在股票、债券、现金之外的“第四类资产”。它是最重要、最主流的地产金融形式。

　　全球1.8万亿美元的REITs市场，美国独占了将近1万亿美元的份额。几乎所有能产生稳定现金流的不动产，都被打包为REITs呈现给普罗大众。较为常见的如商场、写字楼、酒店，还有学生公寓、停车场、公共厕所，甚至一座监狱、一片森林。

　　英国、日本、新加坡、香港等市场的REITs也非常成熟。但在中国内地，长期以来，人们在这一块巨大的蛋糕面前徒增艳羡，但随着万科的象征试水、万达的精致模仿，那一天的到来似乎不再遥远。至少，像万达这样的商业地产商，已经等不及了。