许子枋：中国房企变局与沉默的大多数

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——草根型房企更能影响未来房价

我在上一篇文章《中国房价趋势与沉默的大多数》中，从房地产需求领域的两个沉默的大多数群体来考量中国的房价趋势，当然这种趋势是指中期趋势，短期房价如果没有政府调控政策适度转向的表态或默许，不排除极度悲观预期下的恐慌性下探。
延续上一篇文章的思绪，本文主要想谈谈房地产供应领域里沉默的大多数，这个沉默的大多数是谁？它们在中国目前这种史上最严厉的房地产调控背景下又会发生怎样的变化？这个变局又会如何地影响中国未来房价变动趋势？

一、房企中沉默的大多数是谁？

从房地产供应方来分析，我们来看这个沉默的大多数究竟是哪个群体?
以某省为例，该省共有房企5373家，其中一级企业12家，二级企业198家。再以该省的某一地级市域的房企结构为例，该市共有房企303家，其中二级5家，三级173家，四级23家，暂定102家。
这是中国普遍的房企结构图。在中国的约6.5万家房企中，显而易见，中国绝大多数房企可以说是草根类房企，相对于在媒体上喧嚣的寥寥数十家上市公司和大型国企，他们是沉默的大多数，但他们又确实是中国房地产业的基础。
既然这群沉默的大多数是中国房地产业的基础，那么这群房企的生存处境、他们在调控背景下的如何演化将决定中国未来房地产市场竞争大趋势。

二、房企加剧分化不是梦，但寡头垄断很遥远

在目前的宏观调控下，一线房企会加剧分化，中小房企也会加剧分化。但是中国的房企数量是否会像某些学者所言：“如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。”
地产观察者许子枋认为：那倒未必！

如果宏观调控继续持续高压，这是覆盖所有房企的宏观环境，一般而言，并不会有哪些房企就能完全独立于这种系统高压之外，而风景那边独好。更大的可能是他们也许自顾不暇，也许心存观望。因房企兼并本质上是土地的兼并，对资本的要求非常大。中国目前又有哪个企业能有这么大的胃纳？即使有，在系统风险下，又怎能消化得了？
当然唯一的可能，是国进民退的可能性。那样的话并不是房地产业之福，在一个可以充分竞争的市场，国进民退意味着效率的丧失，效率的丧失将毁坏整个行业。

三、出局的未必是中小房企，恐龙被自己的屁闷死了，而蜥蜴还可以断尾求生

中国的房企是一类比较特殊的企业，其核心价值是土地，其核心支撑是中国已经且继续高速的城市化，因为这个大趋势导致了房地产业的高速增长，导致了房价的高速上涨，也掩盖和抹平了大多房企的管理缺陷。房企只要现金链不断，就能活得很滋润。如果现金链断了，一线品牌房企被洗牌出局也很正常。
在三四线城市，房企本来就很少受惠于银行，而大多是合伙制的自有民间资本，因此反而抗风险能力还强些。基于我的研究实践，我相信中小房企有较大的自我抗压、自我变通与自我生存的能力。
大与小并不是可持续生存与发展的标志。如果从纯粹企业管理观来看，只有那些具有正确的企业价值和独特的开发理念，有一定竞争力的产品和产品线，在区域内有较高的经营管理水平和服务意识，有一定现金流不会导致资金链断裂的房企，就是比较强健的房企，就是不会出局的房企。

四、房企数量的减少，更多的表征为房企的主动退市

数据显示，2008年我国房地产开发企业的数量是87881家，2009年和2010年分别降至80407家和66290家，同比分别减少了8.5%和17.56%，两年内累积减少了24.57%。
有专家认为：过去所有出局的企业几乎没有几个是因为调控而出局的，大都是因为战略失误、扩张过快、股东不和、管理失控等内因。2008-2010年所减少的24.57%的企业数量，也非全部是出局所致。企业主动进行战略收缩、重组或合并子公司等，也是主因之一。
笔者比较认同这个观点。有些学者引用这个数据时，基于两年房企数量呈现加速减少态势，就断言在未来五年内，房企会从万家下降到千家，那是书斋臆想。
基于多年的企业并购研究，笔者认为：恰恰因这两年是房价高涨期，才会使房企并购变得如此简单。在房地产低潮期，并购反而将变得异常谨慎，所以房企数量的减少速度反而会放缓。
房企并购与其他非房地产业类企业并购存在很大区别：房企的并购其实质就是土地资源的转移，基本无关乎人力资源、企业文化、企业品牌等。而且因为中国的特殊情况，一般来说，一个土地项目关联一个房企，因为土地权证等系列权证的更名异常复杂，成本高昂，绝大多数房企并购是整体收购公司股权，房企仍将继续经营，所以即使有大量的并购发生，房企数量其实变化不会很大。房企数量的减少，更多的表征为房企的主动退市。

五、山火之后，风吹又生，草根型的中国广大房企仍将可持续生长

地产观察者许子枋认为：
如果房地产市场宏观调控继续不断向纵深推进，房地产市场的竞争格局会发生重大变化。房企并购数量会持续、快速增加，也肯定有一部分房企会被洗牌出局。但这并不意味着，未来的中国房地产市场会快速形成寡头垄断格局。
草根型的中国广大房企仍将继续生长，山火之后，风吹又生，他们仍将成为中国房地产供应的主力军，尤其是三四线城市的主力军。因为这个主力军，暂时不会导致中国房地产供应量的锐减和房价的锐涨。在这种基础层面上，房价更多的是受需求影响或是隐含通胀的假性上涨。