双语 | 法国政策用得好 房东装修纳税少 一年装修 两年免税

海芬心语

《法国侨报》讯：

18年内的装修费用可全额抵扣，19年还能再抵扣50%！

投资房产的业主们可能对房租收入所得税的某些减免都有所了解，

比如房屋修缮费用的减免上，

原先的规定是：

出租房业主翻修房屋费用可算作不动产收入中的可抵扣支出部分，

当装修费用超过房租收入时，

超过的部分可算作亏空，

在房东的所有类别的收入中相抵扣（这部分抵扣每年上限10,700欧元），

如果仍不足以全部抵消装修费，

那么可以在今后的十年逐年抵扣。

这项优惠政策实则很鸡肋：

因为2019年的所得税实行预付制，

纳税人在2018年现有收入中本来就没有什么税要缴纳了，

他们自然没有兴趣去申请这些抵扣，

因为这实际上算不上什么特别的优惠。

为了避免纳税房东们在19年拖延出租屋的“非紧急”装修工程，

最近特别出台了关于18和19年装修款抵扣的新规定。

在特别规定中：

在计算18年房租收入时，

纳税人可直接抵扣18年内的全额装修款，

而到了2019年，

纳税人还可以吧18和19年装修费用的一半作为不动产收入的抵扣。

也就是说2018年的装修款，

可以在2018年全额抵扣一次，

到了2019年还能半额抵扣一次。

举个例子：

某纳税人在2018年花了四万欧元做装修，

除了当年全额抵扣以外，

2019年他还能再抵扣两万欧元，

也就是说他花了四万装修，

却可以报六万欧元的装修款。

如何最大限度的利用这项利好政策呢？

装修花费应超过或等于房租的两倍，

超出部分最多不要超过21,400欧元

（也就是前面提到的年度赤字差额的两倍）。

换句话说，

这是希望“大干一场”的业主千载难逢的好机会，

同时特别利好的还有那些想要投资修缮费用超高的旧房的观望者。

这两类情况最有可能抵扣得比实际花费多得多。

Propriétaires, c’est le moment d’effectuerdes travaux dans le logement que vous louez

Les travaux réalisés en 2018seront déductibles en totalité en2018, puis une nouvelle fois à hauteur de 50 % en 2019.

Pour lesparticuliers qui mettent un logement en location, les travaux de rénovation constituent une charge déductible de leurs revenus fonciers. Lorsque ces travaux sont supérieurs au montant des loyers, la différenceconstitue un déficit foncier imputable sur leur revenuglobal dans la limite de 10 700 euros an, le surplus étantreportable sur les revenus fonciers des dix annéessuivantes.

De quoi réaliser une belle économie d’impôt sur le revenu… Sauf qu’avec lamise en place du prélèvement à la source en 2019, dans la mesure où lescontribuables n’auront pas d’impôt à payer sur leursrevenus courants de 2018, ils n’auront a priori pas intérêt à engager des charges déductiblespuisque cela ne leur apportera aucun avantage particulier.

Pour éviter que les contribuables nereportent leurs travaux non « urgents » en 2019, un dispositif particulier de déduction est prévu pour cette année et l’année prochaine. Pour le calcul de leursrevenus fonciers de 2018, les contribuables pourront déduirecomme chaque année l’intégralité les travaux réalisés en2018. En revanche, le montant des travaux qu’ils pourront déduire en 2019 sera égal à lamoyenne des dépenses payées en 2018et 2019.

Les travaux réalisés en 2018seront donc déductibles en totalitéen 2018 puis une nouvelle fois à hauteur de 50 % en 2019.Par exemple, un contribuable qui effectue 40 000 euros de travaux en 2018pourra à nouveau déduire 20 000 eurosen 2019. Soit 60 000 euros en tout alors qu’il n’a dépensé que 40 000 euros !

Pour que ceteffet de levier joue àplein, il faut que le coût des travaux soit supérieur ou égal à deux fois le montant des revenus fonciers,majoré de 21 400 euros (soit deux fois le montant du déficitannuel imputable). Autrement dit, c’est le moment où jamais pour ceux qui souhaitent faire de « gros » travaux ou réaliser un investissement locatif dans l’ancien avec d’importantstravaux de rénovation. Ils pourront déduire davantage que ce qu’ils ont dépensé.