专家释疑：购期房

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购期房应注意事项

     在法国购新房有两种形式，第一种是Vente à terme即已完工的新房，购房者在交易当天付清房款并成为房东，因卖方只能在交房时方可收款，故只适合已建成的新房；第二种是比较常见的期房，即VEFA（Vente en l’état futur d’achèvement），卖方可将物业产权（包括已完工的部分，及将来逐步建成的部分）出售，而购房者根据房屋施工进度来分期付款。现在我们就简单地谈谈购期房签预购合同应该注意的事项。


A. Contrat préliminaire (ou contrat de réservation) :  预定合同


     卖方可以在制定售房方案后开始销售，与购房者签署预定合同，并无事先购买地皮、办理好建造许可证或者获得足够资金的义务，法律允许卖方以签预定合同来试探市场销售前景，银行也同样可以根据预定数量而决定是否提供贷款给卖方，通常需要至少有20％的预定量，所以卖方一般会在预定合同里设立相关条款，如无法出售时，卖方只需退还订金。


1. Dépôt de garantie : 担保金即订金，如在一年之内去公证处签购房合同（Acte de vente），需要预付的订金不能超过买价金额的5％，假如这一期限延长至两年之内，订金数额则不能超过买价的2％，如若超过两年的期限，就不需付订金了。卖方必须在银行开设一个托管帐户或通过公证处，用来收取订金，否则预购合同将失效，直到在公证处正式签购房合同，此特别帐户里的订金是不可转让、不能扣押也无权处置的，卖方及银行均无法使用收取的订金来盈利，当有暂停实行条约无法实现时，如贷款条约在预定期限内未达成，可全额收回订金。


2. 卖方必须在正式签购房合同前一个月，将购房合同草案包括房屋图纸及物业内部管理条约（règlement de copropriété）寄给买方（一般均为双挂号信），如卖方违反此条约，购房者可以放弃购买。


3. 享受取消预定的权力：签订好的预售合同包括各项图纸：室内户型面积、车位图纸、小区整体图，必须由卖方寄双挂号信给购房者，后者从收到此合同第二天起有七天的考虑时间，在此期间有权力取消预售合同，无需给卖方提供任何解释及理由。


4. 分期付款方式：首先卖方在开工及公证处签购房合同之前不能以任何方式向购房者收费（除收取订金外），其次必须按照法律规定逐步收取购房款，进程如下：

地基建成后收至35％
封顶后收至70％
竣工后收至95％
交房时收至100％

卖方必须出具由负责工程的专业人士签署的施工进度证明，如果卖方不尊重此收费方式，购房者可以取消合同。如买方有拖延付款的情况发生，卖方依法收取的罚款比率不能超出每月1％。

一般情况卖方的收款进程会更为细致：



收费进程明细    房价总额百分比
预收订金 5％（最高）    5％
公证处签约 25％    30％
地基建成 5％    35％
地下室建成 10％    45％
底层（RDC）15％    60％
楼房封顶 10％    70％
开始室内分隔 10％    80％
开始铺地砖 10％    90％
竣工 5％    95％
交房 5％    100％


5. Mentions obligatoires：预定合同必须注明的主要内容，买方对所购房有足够的信息并了解预定合同的内容，其中包括建筑质量、建房期限、房产的地理位置及建筑稠密度，当然关键的还有房屋的定价及负责房产交易公证处的姓名、地址等信息，如卖方有修改、补充建房材料或预定图纸等，慎重之举是补签一份修改条约或附加条约。


6. 贷款事项：如需要申请贷款，必须注明贷款金额、还款期限以及利率最高限度等等，以防在合同规定的期限内，贷款被拒绝后可以收回预付的订金，当无能力一次付清房款时，千万不能签署无需贷款条例，否则，万一出现意外而无法筹集足够的自备款，订金将很难收回。

7. 注明签正式购房合同日期及交房期限，一般均为预计期限，如交房时间于预计日期相差10个月以上，预定合同可被撤销，当然因不可抗力造成的延迟不包括在内。


关于购新房的前期事宜就谈到这里，下次我们来讲讲交房时应该注意的事项。


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不回不行了，因为楼猪太有才了。












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